世联广东东莞丰泰城总结、区域变化预测研究.pptVIP

区域变化预测研究 谨呈：东莞市丰泰建设房地产有限公司 连续两月的降价终于将东莞的整体均价低位运行，传统的红五月在客户的进一步观望中酝酿下一步的降价，特惠成为本月的楼市主题 开发商、消费者对政策的理解在经过一定时间的酝酿理解之后，最终有了频频试水的举措。“团购”不能让消费者满意，一个月不到的时间就感到疲软，而开发商必须快速回笼资金以保证项目的良好运作，因此“试水”的另一个形式“特惠”出现了。 经历五月的小幅反弹后，6月楼市没有改变低迷的整体格局，不升反跌，持续低迷 寮步领跌市场——3字头开路，四字头成为市场主流，一月回到三年前 国庆期间，东莞楼市风起云涌，各大楼盘改变赤裸裸的价格宣传，转为促销与优惠，保留底价以逼定客户。 典型代表，光大五大楼盘500套5000万5重优惠大赦楼市，景湖系列楼盘4000-4500元/平米； 万江楼市持续领跌，风临美丽湾、理想0769、悦湾、3088元/平米起，万江成交自住客户价格对比低价标杆； 联华花园城3333-4000元/平米，东城东片区再次进入价格尴尬阶段 一、东莞楼市全线降价 低、中、高档楼盘纷纷降级，楼盘间价差缩小。高端物业积挤压中底端物业，各楼盘抢客严重，客户选择面变广，楼盘对比跨等级，跨区域，成交周期变长。 PS：当天骄峰景价格降低到5200元/平米的时候，相比之下丰泰城的价格就没有优势，难以出货。 二、所有中低端物业的售价接近成本价，甚至有些拍卖地的楼盘销售价格低于成本价格，亏本销售。 以上东国际为例，成交价格4700元/平米，而拍卖楼面地价约为2500元/平米。可以得出明年的价格战在7500-5500、5500-4500、3500-4500之间战争，而将会是3300-2800、4000-3300之间的价格战。 三、因为未来的开发销售过程中“控制成本”将更加受到重视，包括建造成本、管理成本、财务成本甚至是营销成本。 片区内豪宅代表——天骄峰景 占地：15万平米 建面：45万平米 套数：2370户，一期1357户 户型分布： 三房：140-160平米，约占54％ 四房：180-251平米，约占34％ 五、六房：260-356平米，约占12％ 同类物业——联华花园城 占地：22.5万平米 建面：50万平米 套数：共4000户，一期1700户，二期1300户 户型分布： 二房：72-87平米，约占10％ 三房：115-118平米，约占25％ 三房：130-141平米，约占35％ 四房：142-148平米，约占20％ 同类物业——联华花园城 08年营销手法汇总： 推出优惠组合拳，购房送物管费、低首付免利息、送现金、送装修款、特价房 增强客户信心，对外打出若降价，偿还差价 3988元/平米起对外宣传 直接降价，并对外宣传 加强老带新高达15000元 同类物业——新世纪星城 占地：40万平米 容积率：2.15 建面：86万平米 户型分布： 90-105㎡两房变三房约占70% 93-97㎡复式三房变四房约占9% 147-180㎡三房约占15% 184-188㎡四房约占6% 营销手法 圈层营销，通过公务员政府人员购房提高社区人员品质，吸引本地客户关注与购买 持续降价 暗折放送 房号销控 同类物业——万科城市高尔夫 占地：27.5万平米 建面：41万平米 套数：近4000户，六期、七期约750户 户型分布： 一房：51平米，约占10％ 三房：109-132平米，约占55％ 四房：132-142平米，约占15％ 情景美墅：129-179平米，约占20％ 同类物业——万科城市高尔夫 同类物业——怡丰翠云轩 占地：6.5万平米 容积率：1.9 建面：14.8万平米 户型分布： 80-90平米复式两房约占50% 93-106㎡复式三房约占50% 2008年片区内物业小结 2008年片区内楼盘全面降价，出货速度和回款速度上有保证，但所有项目的预期收益都在减少。 豪宅类产品包括星河传说、天骄峰景的价格调整对丰泰城的影响较小，因为当所有档次物业价格下调之后，客户群体却没有太大的改变。 片区内同类物业包括联华花园城、新世纪星城、怡丰翠云轩、万科高尔夫等都是丰泰城的第一竞争对手。 2008年的市场产生了显著的变化，购房客户购房跨物业、跨地区选择性强。能买得起房子的客户还是会满城寻找楼盘，寻找性价比高的住宅，因此丰泰城的竞争对象除了片区内同类物业作为第一竞争对手外，相近片区甚至整个东莞城区的居家型楼盘都是项目的第二竞争对手。 片区居家型物业——万江片区 理想0769 占地面积：8.7万平米 建筑面积：13万平米 总户数约1096户，剩余约200套 阳光海岸·悦湾 占地面积：89673.2平米 建筑面积：205316.07