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自用类型客户 投资类型客户 客户小结 09年营销策略 三大核心 1、增强挖掘实销客户 适量减少媒体投放上，增加拓展客户渠道，深度挖掘圈层客户资源。 2、热场活动保障销售氛围 部分热场活动由我们现场筹办。另外加强高端客户活动，增强实销效果。 3、不放过每个诚意客户 通过现场和诚意客户的接触，摸清客户的心理底线，通过谈判成交，不放过任意一个客户。 08年 重活动，名人效应突出 2 优点：对于提升项目现场人气和销售成交有明显效果。 问题：1、活动费用比较高。 2、实销客户目标客户和现场活动脱节明显。 改善策略 两条线路并行 第一条，现场活动：继续现场热场活动，增加联系高端圈层活动 第二条，自行筹备：购买部分物料，自行筹备暖场活动 08年 价格坚挺，后期没有随形就势 3 优点：保证项目的客户形象度。 缺点：1、和市场脱节，失去之前的营销关键支撑点。 2、客户群体发生改变，后期客户交高端，但展示和形象不符合。 改善策略 重点加强现场展示，锁定每一批来访客户 第一条，提前计划：提前计划工作 第二条，加强维护：及时维护展示面整改 策略一：通过试探部分客户的心理底价，进行谈判的形式解决部分楼层的单位销售； 策略二：利用节假日，组团推出特价单位，集中推售制造紧张感； 策略三：线下推广为主，加大团购客户操作。 策略四：增加多种老带新方式，加强老客户的口碑传播； 策略五：采用一口价形式，彻底消化尾货。 销售策略 2009 年 销 售 目 标 计 划 37880007945000 41980007908000 本月售数现金流入合计 900000 4070000 1660000 1400000 5150000 810000 本月可回款金额 2 8+3个车位 2+4个车位 2+2个车位 4+15个车位 1 本月可回款套数（每月10日前可签约套数） 3+2个车位 2 8+3个车位 2+4个车位 2+2个车位 4+15个车位 本月预计一次性付款套数 　 　 　 　 　 　 其中：一次性付款方式 15890001743000 20510002268000 本月银行可放款金款（60%-70%） 4+3个车位 30+8个车位 3+6个车位 4+5个车位 12+50个车位 4 本月可回款套数（每月5日前可签约套数） 1299000 681000 4542000 747000 879000 4830000 本月可收首期款（30%-40%） 8+5个车位 4+3个车位 30+8个车位 3+6个车位 4+5个车位 12+50个车位 本月预计按揭套数 　 　 　 　 　 　 其中:按揭付款方式 车位可售金额合计（元）156656244455750662654654 可售金额合计（元） 5200 5200 5200 6300 6300 6303.602193 均价（元/平方米） 2412.12 3012.62 6622.62 7072.62 7612.62 9939.5 可售面积（平方米） 19套+445个车位 25套+448个车位 63套+459个车位 68套+469个车位 74套+466个车位 90套+531个车位 可售套数（套） / / / / / 12月20日车位开盘 开盘时间(实际或预计) 2009年5月 2009年4月 2009年3月 2009年2月 2009年1月 2008年12月 月份 按目前市场情况预测，2009年5月销售80套洋房，销售90个车位共约销售金额0.7亿元 2009 年 媒 体 费 用 计 划 4.1亿元 × 2％ ＝ 820 万元 预计09年营销投入费用 建议本项目营销费用控制在2％以内 09年费用110万元 10.3 5月 110 28.3 20.1 12.8 22.2 17.05 计划营销费用投入 （万元） 车位销售 12月 2月 合计 尾货清货 4月 3月 1月 加推 整体营销费用控制110 万元 营销费用每月使用计划 THE END ! * * * * * 选房亮点 结合本次推售货量较小，本次选房采取排队选房，先到先选的方式，以开盘当天排队签到顺序号为选房顺序号，一方面提高诚意度高的客户成功购买率，保证客户满意度，另一方面实现对开盘销售率的精确制导，通过排队的方式制造火爆销售场面，引起市场关注； 本次排队签到采