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万科城市高尔夫营销总结 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 08 新品总体概况 产品名称：7期、6-3标 产品结构 ：情景美墅、精装修洋房、两代居户型 销售面积 ：约10万平米 总货量：800套 总货值：约9亿 货量明细： 224套 576套 房型 项目 96套 7栋 96套 两代居 （120-60 ㎡） 6栋 货量 56套 80套 88套 96套 96套 96套 96套 沁春园 224套 120-180 ㎡三/四房两厅 汇丰园 5栋 3栋 丹桂轩 6-3标 2栋 576套 120-130㎡ 三房两厅 1栋 畅春园 情景美墅 7期 总体策略：小步快跑，多次推盘，加快节奏 策略1：梯队冲杀：针对产品线丰富，相互干扰的情况，采取7期情景美墅率先清货，6期高层洋房尾随，分栋冲杀。 策略2：市场差异化，毛坯改装修：针对丹桂轩1、2座毛坯产品消化缓慢的困局，及时调整战略，高层洋房产品均带装修出售。 策略3：概念为上，推陈出新：情景美墅、高层洋房乏力的时候，及时补充丹桂轩6、7座货源，在东莞首倡两代居概念，以撼市场。 整个08年，万科城市高尔夫花园的营销核心围绕以下几点展开： 问题一：把握推货节奏，尽量出货 问题二：价格配合，均衡走量 问题三：最大程度吸收意向客户 问题四：现场配合、刺激客户下定 问题五：提高销售人员士气，增加现场销售手段 营销策略之推货策略 总体策略：合理定价，均衡出货，市场声音倡导者 策略1：地板价：针对7期情景美墅部分园区部分单位资源比较差的情况，率先喊出3500元/平米起，地板价的声音。 策略2：3888元/平米起：利用价格杠杆合理设置高层楼层差，将一楼单位特价处理， 3888元/平米起带动高层销售。 策略3： +1元送约8万元装修：改变直接送装修的说法，+1元送约8万元装修，占领市场口碑。 整个08年，万科城市高尔夫花园的营销核心围绕以下几点展开： 问题一：把握推货节奏，尽量出货 问题二：价格配合，均衡走量 问题三：最大程度吸收意向客户 问题四：现场配合、刺激客户下定 问题五：提高销售人员士气，增加现场销售手段 营销策略之价格策略 总体策略：客户为王，多多益善 策略1：万科超级团购集结号：与搜房网合作，发动团购集结号，掀起东莞团购潮，消化刚性需求。 策略2：大客户拓展：积极拓展寮步镇政府、周边村委、中国移动、南方电网、招商银行、中信银行等单位及企业。 策略3： 外展、派单：销售人员走出去，外展、派单拓展客户。 策略4： 全民皆兵：以推荐成交奖励的方式，剌激发动万科内部员工自购、推荐奖励，合富置业（二手）、合富代理楼盘等泛销售。 整个08年，万科城市高尔夫花园的营销核心围绕以下几点展开： 问题一：把握推货节奏，尽量出货 问题二：价格配合，均衡走量 问题三：最大程度吸收意向客户 问题四：现场配合、刺激客户下定 问题五：提高销售人员士气，增加现场销售手段 营销策略之客户策略 总体策略：以现场气氛促进成交 策略1：成交抽大奖：只要在每个时间段成交的客户便可参与冰箱、洗衣机等家电抽奖。 策略2：控制费用，小活动旺场：每周周末期间举办一些旺场小活动，将人气聚集在销售中心附近，活跃现场气氛 策略3：月月“团购”，增加人气：每月与不同企业联合举团购，增加现场人气，促进成交。 整个08年，万科城市高尔夫花园的营销核心围绕以下几点展开： 问题一：把握推货节奏，尽量出货 问题二：价格配合，均衡走量 问题三：最大程度吸收意向客户 问题四：现场配合、刺激客户下定 问题五：提高销售人员士气，增加现场销售手段 营销策略之销售团队 总体策略：保持一线销售团队的冲劲、杀气 策略1：分组比赛，末位出局（惩罚） 策略2：提高奖励，完成任务可得万科提供的奖金 策略3：每月一聚会，提高销售士气 整个08年，万科城市高尔夫花园的营销核心围绕以下几点展开： 问题一：把握推货节奏，尽量出货 问题二：价格配合，均衡走量 问题三：最大程度吸收意向客户 问题四：现场配合、刺激客户下定 问题五：提高销售人员士气，增加现场销售手段 营销策略之现场配合 营销策略之推广渠道 在共同的目标及压力下，围绕以上几个重点，在推广上全面开发，因为我们意识到，只有客户才是真正排在第一位的。 目标客户 线上推广 短信 影视 电台 网络 户外 线下推广 大客户拓展 活动 扫街派单 镇区外展 线上推广 短信 影视 电台 网络 户外 营销策略之线上推广 每周五、六、日三天发送 每天约20万数量，推货节点加强 以每周促销信息为主 营销策略之线上推广 线上推广 短信 影视 电台 网络 户外 网络炒作：每周一炒作，曝光门、 涨价门、美女秀均为经典 网络通栏： 网络全屏： 网络浮标：