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佛山三水双城营销案例分析——新兴区域写字楼案例 世联研究案例 三水现有写字楼较少，主要有广东发展银行大厦、文辉大厦、金盛大厦等，办公设施较为简陋，商务氛围差，空置率较高。其中金盛大厦为金盛集团自用，仅有极少量单位对外出租。 三水本地第二产业100%拥有自己的办公物业。 第三产业中近70%租用住宅、商务公寓用作办公场所，20%租用沿街街铺，仅有10%办公选址在写字楼内。 现写字楼客户以贸易、保险、电子科技、投资为主，除了保险类需求面积较大之外，其他需求面积基本在50—80平米。 三水双城项目背景 三水双城项目背景 三水双城基本指标 三水双城周边配套优势 三水双城产品优势 销售各阶段取得的市场业绩 项目取得良好市场业绩的关键举措 项目可以借鉴的其他方面 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 [关键字]： 写字楼 商务公寓 [案例简介]： 三水双城项目为佛山市三水区商业、公寓、写字楼三位一体的综合体项目，是三水历史上第一座正式对外发售的写字楼。7个月完成近95%销售率。 三水商务市场现状 1、三水广场二期——三水双城项目为商业、公寓、写字楼三位一体的综合体项目。 三水广场一期位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，是三水新的地标式建筑和城市中心，也是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心。 三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。 到目前一期租赁率达到100%，进驻商家包括易初莲花超市、麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。 商业氛围非常浓厚，在三水是继老城区之外的最高人气聚集地。 2、三水双城项目为三水历史上第一座正式对外发售的写字楼，开创三水商务市场的先锋。 三水至今还没有专业的写字楼项目，办公场所多以非专业物业为主，而三水双城是首个以专业定位的写字楼项目。 大面积公寓（30套） 豪华公寓（24套）：183.13㎡—202.42㎡ 复式豪华公寓（6套）：179.01㎡—213.86㎡ 公寓 小面积公寓（商务公寓+单身公寓）：33.04㎡—83.67㎡ 总占地面积：26828.87㎡；总建筑面积：110383.83㎡ 写字楼： 总建筑面积：10000㎡ 最小单位面积：60㎡ 最大单位面积：313.79㎡ 主流面积区间：60㎡—170㎡ 物管费：3.5元/㎡·月 写字楼部分平面图 商务公寓平面图 豪华大公寓部分平面图 配有空中花园的复式单位 银行：兴业银行、招商银行、中国银行、工商银行、建设银行 行政：财政局、国土局、税务局等 商业：新大新百货、易初莲花、国美电器、联邦家居等 餐饮：星巴克、必胜客、麦当劳、肯德基、味千拉面等 酒店：如家商务连锁酒店 周边住宅：嘉德大厦、恒达花园、雅居乐等大型成熟社区 景观：西南公园 公共配套非常齐全 1、户型方正，主流面积与市场主流面积需求相吻合； 本地客户的主流面积需求大多在50—70㎡、100㎡、200㎡ 2、产品多元化，涵盖商务公寓、写字楼、豪华大面积公寓，满足不同客户的需求； 本地客户青睐商务公寓这种可住可商、用途灵活的物业。 3、如家商务连锁酒店提供24小时酒店式物业管理。 如家商务连锁酒店已经租用三层公寓作为酒店经营场所，也是如家首次进驻三水。 市场反应平淡： 1、商务物业为该区域新兴产品，客户认知程度浅； 2、购买客户多为投资客，关注价格、担心投资回报无保障。 迅速提出返租概念，辅以公开发售重要节点，形成井喷式成交。 项目平稳销售，截至9月底，项目累计销售已达约70%。 推出一口价促销手段，清理剩余单位。 1、3—4月销售瓶颈期，快速摸查市场价位，推出返租概念： 三年返租：每年税前7%的投资回报率，无递增； 投资回报在入伙后逐月返还，保证客户平稳收益； 返租后实收均价5000元/ ㎡ ，带来5—6月井喷式销售。 2、销售进入清理剩余单位阶段，由于竞争项目即将入市，果断推出“一口价”促销方式： 写字楼4388元/㎡，公寓3988元/㎡，低于紧邻项目的住宅价格。。 9月底推出“一口价”，11月初仅剩3套最大面积单位，销售基本圆满完成。 深入人心的推广语，为项目注入了生命力 不同渠道推行不同推广语，宏观、微观角度将项目理念成功传递 整体项目理念·外围包装主推广语 宣传资料主推广语 本报告是严格保密的。 * *