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新华综合体项目定位报告 谨呈：安徽新华房地产有限公司 相关因素回顾 项目商业形态：建议为独立街铺，避免集中式商业带来的后续招商、经营问题 商业用于销售，其形态主要表现为产权式商铺和独立街铺： 产权式商铺通常采取长期返租销售的方式，产权和经营权分离，涉及到招商、返租（承诺的回报）、协调商家与业主关系等众多问题，操作风险大； 独立街铺，市场接受度高且价格高；销售后，产权、经营权统一由业主掌握，开发商无须承担后续风险 结合基底留下来的较长进深，本项目商业部分将由内街铺和外街铺两部分构成 参照大型住宅片区内小户型楼盘周边的商业业态，确定项目业态规划 临潜山路复式街铺 + 少量对社区内的小铺 打造个性化立体社区 动感广场 —— 篮球训练场 动感广场 —— 极限运动场 动感广场 —— 其它设施 宠物恋爱区 大众体育设施 乒乓球台 缓跑径 动感广场 —— 其它设施 街灯 休闲座椅 立体绿化休闲区—— 架空园林 二层局部架空部分作为小区立体园林的重要部分 （外街铺为双层，内街铺为单层，内街铺以上做局部架空） 立体绿化休闲区——泛会所 二层局部架空园林部分，设置休憩区、棋牌区，为业主提供沟通交流的场所 立体绿化休闲区—— 每层都有的绿化空间 社区内小型商业设施 ，贴近目标客户的需求 个性化大堂设施，细微处营造年轻的生活态度 新华 · 果栋 新华 · 橙堡 其它推荐案名 * 2010年8月20日 商业部分 开发目标 —— 实现销售，避免物业沉淀 以片区居民为主要服务对象，具备城市服务功能的社区型商业 商业定位 —— 超市 商场 商业街 销售 产权式商铺 销售 社区型商业 独立街铺 招商 返租销售 销售 可能面临的问题： 1、招商难； 2、承诺的回报与现实租金差距大，开发商自掏腰包补贴差额； 3、商家经营失败撤场后，再次招商，协调大商家与众多小业主的矛盾 ? 其它集中式商业 临城市主干道潜山路，面向片区居民，同时肩负城市服务功能； 开向小区内部，主要服务小区内部居民 结合基底留下来的面积，本项目商业部分总体进深约在25-30米；进深过长，导致单铺面积过大，总值过高，影响销售 主体部分 临街面做为项目商业的核心价值所在，外街铺面积可相对做大，进深在16米以内，开间6米左右 服务小区内部居民，消费力有限，必须控制规模、数量 建议将商铺分成对内对外两部分： 外街铺 内街铺 小型便利店 书吧 干洗店 出租社 （影碟、书等 ） 网吧 寄卖中心 租务中心 …… 餐饮； 酒吧、餐吧； 网吧； 银行/ATM柜员机； 冲印店； 书店、文具店； 药店； 精品店； 鲜果、肉菜超市； 美容院、美发店； …… 外街铺： 内街铺： 配合动感广场、小区泛会所等，成为年轻人的生活特区 主要针对片区内居民，提供相关商品及服务，完善城市功能 铺位分割原则： 合理控制总价，利于销售； 合理设置单铺进深、面宽比例，便于经营 合理安排人流导向 电梯井 入户大堂 小区入口 小区入口 动 感 广 场 餐饮、休闲类相关业态对经营面积、规模的要求； 商业价值最大化的实现 沿潜山路双层复式街铺