同策江苏苏州君地上郡地块营销推广备忘录.pptVIP

三号地块推案节奏 规格与报价 数量:120杆 规格:1.35m*0.65m*双面 优惠价:800元/月/杆 优惠价：70万元/翻.半年 推案策略： 借助第一批销售与10月房展会的时 机再次推出一批，推出房源位置相对 较好价格可以慢缓上扬，拉升项目品 质，通过不同产品的搭配销售，达到 良好的去化目标。 推案体量： 6栋联排 36套房源 理由： 好差搭配，灵活销售 通过位置好坏引导不同需求的客户 利用有些较好位置的房源在房展会上造势宣传 8280 230 32 10-12月 第二阶段 总销金额（万） 总价（联排） 联排 完成时段 销售进度 均价12300 业务指标:二批房源 时间节点：09年10-12月 君地·上郡3号地块  营销推广备忘录 大纲 君地上郡，大势所趋 巧遇最佳的机遇、手握上帝的权杖，展现龙血凤髓的臻贵 “权 尊 势 重“ 13.86 42 14 12 10 17 1 1 上郡 10 11 15 3 10 10 1 20 万科中粮本岸叠加 7 39 1 28 12 6 3 18 5月 14 8 2 21 18 24 3 24 6月 8 6 14 0 13 2 3 17 7月 16.33 / / / / 中海国际社区 园区 21.43 49 26 11 5 旭辉芭堤蓝湾 2.86 0 0 0 3 荣域 11.29 8 7 11 0 星岛仁恒 吴中 8.29 7 8 10 4 三江尊园 相城 6.57 3 -1 3 -2 中海御湖熙岸 5.86 10 0 0 -1 水墨江南 4 5 6 4 4 万科中粮本岸联排 月均 4月 3月 2月 09.1月 楼盘 区域 市场主导权 大市场普遍回暖,上郡去化态势良好,逐渐鼎立,乘胜追击,力求全线飘红 0 1.6万 4.8万 4.8万 三江尊园 相城 9.13万 合计 0 0.35万 1.71万 1.71万 中海国际社区 一期 园区 0 1.02万 6.4万 6.4万 旭辉芭堤蓝湾 0 1.06万 3.31万 3.31万 荣域 1.69万 1.66万 8.91万 10.6万 星岛仁恒 吴中 / 2.19万 9.03万 / 中海御湖熙岸 6.24万 0.63万 8.44万 14.68万 水墨江南 4.3万 0.62万 7.7万 12万 万科中粮本岸 未推 存量 已推 总体量 楼盘 区域 目前竞争别墅市场存量小，供应空缺，适时而推，紧抓市场机遇 市场主动权 营销主动权（回顾来人来电情况） 3月4月为内部整修探讨期，来人来电源于拦截及原有户外 4月底至5月更换所有户外形象，网络、短信、DM（高端小区）出击，参加房展会、第六空间巡展活动 6月网络、短信持续，有效的SP活动（第六空间）、业务派单 7月增加户外、泰华商城DM邮寄 八月主要依靠口碑营销，业务跟踪 5月、6月、7月，因推广的促进，来人质量有所升级；网络、短信、 DM为有效的传播 思考:3号地块来人层次需求更高 圈层营销的通路需更为广泛 营销主动权（回顾来人来电媒体） 来人：介绍户外网络=直邮=短信房展会 来电：户外介绍网络=直邮=短信房展会 三号地块,营销手法在原有基础上如何拓展升级 吴中区 5组 市区 35组 湖东 75组 新区 9组 相城区 3组 外省及吴江市 6组 湖西及周边客 129组 其它郊县 3组 营销主动权（回顾客户区域及需求） 湖西及周边区域客为主阵地,湖东为主阵地 市区\新区客户,有所增加,市场潜力不容忽视 随成交数据评估,外区域客有所增加,投资客明显增多 小众辐射 市区\新区第二主战场 小众辐射 注重辐射外省区域 湖西及周边 湖东 第一战场 3号地块思考: 以园区为主阵地,将市区与新区客有效挖掘 外省客(上海)如何大面积辐射? 营销主动权（回顾客户区域及需求） 3号地块思考 1.客户地位将更为显贵, 客户领袖,如何吸引与寻找?2.产品诉求在基础上升级, 顶级及稀贵概念如何表现? 产品之贵 八 百 米 景 观 河 道 水 系 及 景 观 组 团 围 绕 贵则分析： 臻贵:实景成熟,美景伺环 稀贵:水中央 奢贵:临湖第一排 解读三号地块之贵 临湖最近的席位 上郡主流客户升级规律 人群显贵 富贵 尊贵 奢贵 一期第一阶段 一期第二阶段 三号地块,二期 资产丰厚 注重门面注重贵气 跻于“贵族 眼光独到社会地位高 讲究体面阅历丰富 关注产品氛围 财富与能力的领袖 贵族中的上层 真正的