和颂地产沈阳经典家园住宅项目营销方案.pptVIP

项目主要客群来自开发区企事业单位、周围原住民。其中45-50平米小户型的产品主要由鼓风机厂、机床等几个大企业的80后年轻人购买，剩余大户型（80-110㎡）量比较大，价格在3400元以上，现阶段没有竞争力，只有两名售楼员在现场销售。 项目以60-75平两室产品为主，目前销售情况一般，因背面正对工业大学，所以一二层均是商业，整体以中小户型为主。现阶段客户多来自工业大学和周边人群。 本项目周边只有这一处商业，主要满足居民日常生活需求，其他比较集中的商业要到宁官桥附近的宁官大市场，还有就是铁百商圈。 区域内小产权房业主的购买倾向，如果有大产权、小产权同时存在而价格相差40%，会选择哪种类型？ 大产权物业如果是多层结构，价格在3000元/㎡左右，周边环境配套成熟，会愿意购买吗？ 如果建筑面积在70㎡以内，客厅设计在北段或者中间（暗厅）那种选择是主要的？理由是什么？ 供应产品类别：以普通住宅为主。缺乏商业配套； 供应产品面积区间：区域内产品多数以40-70平米的小户型产品居多，在各自项目中占 有较大比重（因其总价比较低） 供应产品建筑形态：多层产品为主，当地人对其抗性较小 供应产品体量：中体量楼盘均多，大体量楼盘较少，08年起涌现出了部分体量大 盘，但品质一般； 供应产品客群：1、部分来自开发区厂矿，年龄比较小，经济基础比较差， 2、当地人，比较关注价格，对于3000元以上的产品比较有抗性 3、学校教职员工，这部分人群比较少，多数住在市区，收 入稳定，有经济基础 消费习惯： 购买房子年轻人贷款比例高于一次性付款，因国家利率下调，多数人认为贷 款较为合适，但通过走访老年人的消费习惯是一次性付款，没能承受得起 的房子。 本区域内商业比较缺乏，只有一个比较小的农贸市场，解决临时需求，主要消费在宁官大市场，三隆商场、铁百商圈 80%的人认为这样的物业会购买，但价格有些偏高，如果在2500元/㎡----2800元/㎡还是可以接受的，3000元是个分水岭，如果过了这个价格不如在市区购买房子 如果是超过3000元，要看是否有赠送（青城一次性付款赠送地下室近30平），可以看出当地购买人群最关注的还是价格，其次关注的项目次序是户型面积、物业服务、园区绿化、配套设施、交通出行。 多数人认为明厅暗厅无所谓，如果是明厅更好，但是面积过大又接受不了，所以能保证卧室全朝阳，中间是厅就可以接受 地块周边的人多数现居住面积在60-70㎡，户型是两室一厅，卧室全朝阳，厅在中间，普遍认为这种户型设计还是比较能让当地客群接受的 卧室 卧室 卧室 卧室 客厅 客厅 厨房 厨房 卫生间 卫生间 阳台 阳台 现周边老式 住宅户型 调研小结 第二部分 营销策略 推广策略 围城计划 通过招聘大量的直销派单员，在项目周边居住区、企业、学校、机关发放项目DM资料，在短时间内瓤区域内客户了解项目，为项目开盘做好蓄客。这种实行地面封锁的派单方式，有助于与其他广告手段配合使用，降低营销费用，综合性价比较高。 定向宣传 定向宣传指在项目周边的企业、学校、机关等意向客户较为集中的区域，进行长期有针对性的宣传推广，达到对其的全面覆盖，使其最终成为项目客户。 看房车流动 通过围城计划和定向宣传拉来的客户，通过看房车到达项目售楼处，进一步了解本案。通过看房车的流动，形成直销人员、DM单、看房车的有机整合，其形成的广告效应，将对意向客群进行全方位、立体式覆盖。 花车巡展 花车巡展以一种较为吸引人的方式，在项目周边小区开展，弥补了单纯派单形式上的单调，更容易吸引意向客群关注，尤其抓住了人们爱聚堆儿、看热闹的心理，比较贴合客户心理。 老客户带新客户 老带新将是项目后半段推广所主要采用的手段，经过多年运作房地产项目的经验，老带新都是一种非常有效的推销手段。尤其是在本案所处区域，人们更愿意接受熟人的意见，形成最终购买。 推售策略 先卖新楼，再卖旧楼 以新楼先上市销售，易于树立项目较高品质，避免部分客户对项目的误解，后期推售旧楼，价格有所降低，在较高性价比的