奥通地产沈阳棋盘山项目市场营销定位初步报告.pptVIP

产品建议——装修配备花园精装修，赠送藤椅、阳伞、花摆、茶座等。铺好地砖、围合的栅栏。 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 产品建议——科技环保 产品建议 规划设计 建筑风格 园林风格 户型设计 根据项目在销售当期的具体市场情况， 综合该项目建设工程进度和开发成本等因素， 拟定项目的销售执行方案 包括营销策略、推广计划、销售计划、工地现场及销售卖场布置、推出时 间、价格策略、付款方式及渠道、装修标准建议等， 提出一系列的促销计划。 我们的工作方法 营销策略主要内容 １、项目定位回顾 ２、具象消费者价值取向研究 ３、项目卖点整合与营销SWOT分析 ４、营销案例借鉴 ５、营销总战略形成 ６、营销具体策略 5.1消费者价值取向与项目价值点衔接 5.2营销通路与市场事件利用或创造 5.3主要卖点提炼 5.4主流促销手段 5.5项目卖点整合与营销SWOT分析 5.6营销的成功要素 5.7项目形象定位 5.8阶段营销主题与目标 5.9营销节奏 6.1客户策略 6.2销售展示 6.3推广策略 6.4销售方式 6.5营销工作计划 专业来自细节，细节，就是专注做好一件事。谢谢您的聆听！！ 顺祝事业成功，万事如意! The end 区域价值 区域定位 旅游资源 产品创新 功能专精 特色突出 高性价比 充分营销 体验展示 深挖渠道 创新概念 直销营销 群体带动 自然资源 实现价值的核心突破点？ 在区域市场中，找到细分市场，精确定位，规避与大品牌的争夺主流客户。 产品创新，突出功能细化定位和特殊亮点。 发挥小而精的项目优势，亮点做到极致展示，精确制导挖掘客户，群体营销。 地块价值 地块概况 项目价值 价值归纳 报告思路模块 东瀛地块项目 市 场 地 块 竞 争 客 户 项目定位 形 象 客 户 产 品 价 格 定位模块解构 产品建议 市场环境、资源条件、竞争格局、明确战略 发展战略 项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 项目SWOT分析 优势S 劣势W 机会O 威胁T 自然景观。位于沈阳唯一国家4A级旅游风景区。 城市交通。地铁1号线2012年全线通车。 区域价值。2中央别墅区板块，核心竞争优势。 交通距离。距离沈阳市区比较近。 地形地势。地块规模小，狭长，南北高差6米。南高北低。地基低于城市道路水平线，北侧有铁道。 品牌。无。 地段。左右均为低端项目，非区域核心位置。 景观。目不具备区域的河景优势。 沈抚同城。沈阳、抚顺联合发展，城市化进程加快。 产品创新。大盘综合性项目多，细分定位项目少。 地铁开通。地铁1号线开通，与沈阳连接紧密。 配套资源。周边小区逐渐形成规模。 竞争。区域内碧桂园、奥园、中旅大盘众多。区域 供量增加，总体竞争压力大。 价格。临近低端项目，价格低，规模大。 战略选择：借助区域优势，利用地铁和区域逐渐成熟机遇，精细客群定位，做小众市场，规避主流需求和产品，走“专”、“奇” 、“精” 路线。 战略选择 战略方向 延伸解析 战略方向 客户定位 产品定位 主题和形象 专 精准定义客层，规避大而全的客层划分。仅仅针对客户需求的某一个方向，专一性的发展产品 围绕主要突出的功能和价值点，发展产品，一点突破 独特的，专属的 奇 细分市场中的某一个特点鲜明的客群为典型客户 产品的特色创新，建筑风格有特色，不随大流或盲从主流 主题特色突出，拒绝雷同 精 为细节感动，对精细品质感敏感 精益求精，精耕细作 精致，品质高而不贵， 根据棋盘山独特的自然景观环境，我们把目标客户锁定在带有投资意图的以养生养老为主要功能需要的客层，更具有发展空间。 养老 度假 投资 第一居所 清韵百园 万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 客户细分 定位分析 客户选择 定位选择 养老 度假 自住 投资 科技 文化 价格 身份和群体 清韵百园 万科兰桥圣菲 中旅国际小镇 沈阳棋盘山别墅购买目的如何划分？以养老为主、以度假为主、以投资+养老为主、以投资+度假为主？ 以养老+投资客户为主 定位分析 客户选择 定位选择 物业价值体系评估 区域价值： 交通、生活配套、教育配套 可感知的、传统的、不易改变的 产品价值： 户型、价格、辅助空间 可感知的、传统的、快速转变的 品牌价值： 资质、工程质量 短期无法感知、快速转变的 功能价值： 物业管理、艺术、园艺、养生生活方式 可感知的、较易转变的 人文价值： 邻里文化、圈层形象 不易感知、表象的 资源 价值体系 功能 品牌 人文 区域 产品 相对而言， 越易感知、易转变的有利资源要素，在现阶段的市场上发力越容易 物业附加价值发展方向 资源价值 竞争对手评估 东瀛项目评估 竞争能力 区域价值 浑河景观资源、山林资源、温泉资源（首创琥珀湾、清韵百园）。 大型社区配套、区域核心位置