山东潍坊辰隆金马路健康街项目定位建议.pptVIP

青岛百年基业 辰隆金马路健康街项目定位建议 青岛百年基业 潍坊分公司 2008 – 7 – 21 Tel : 0536-8863757 E-mail: shiling_pan@126.com 一、市场分析 二、项目分析 三、客群分析 四、规划建议 1、市场简述 房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为潍坊房地产市场新法则 大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点 “设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视 2、竞争手段趋向全方位和多元化 市场竞争在新兴区域展开激战，今年的“潍城板块”项目遍地开花  大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地 竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新 3、消费市场日趋理性和个性化 近年经济发展较快，居民收入（包括预期未来收入）上升，但是实惠性消费心理仍旧占据主导地位 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好 4、潍坊区域市场购买力分析 A. 市场需求总量继续增长，但增长速度放缓。2007年的潍坊人均居住面积接近全国人均居住面积，但总体购房需求量相对来说仍处于快速增长之中，但高档商品房的空置率与去年相比有大幅度的提高，加上这一、二年的股票、基金和黄金的价值节节攀升，转移了很大一部分的投资型客户，反映高端客户投资心理日益成熟。 B. 客户对产品要求越来越高 从商品房时代以后，客户已经从“有地方住到住的舒服与否”的观念转变，这就必然导致楼盘本身的素质提高上去，包括产品的外观、户型、建材、配套、智能化、物业管理等指标。 C、竞盘分析 D、市场总结 目前潍坊市整体市场比较低迷，但是仍处于缓步上升趋势；商业地产升值潜力较大；除个别成熟区域除外（泰华、东风街/新华路周边），写字楼仍没有得到多数人认可，商住一体、单身公寓销售比较良好。 所调查楼盘户型定位多以大户型或小户型的公寓为主，可以得出，高层住宅的中小户型的市场空白点需要切入，这是目前潍坊高层市场的份额所在。 二、项目分析 A、区域概况 地理位置：项目处于开发区健康东街和金马路交会处，属于河北张家庄用地。 区域特性：潍坊市高新技术产业开发区地处潍坊市市区东部，东南依坊子区，北接寒亭区，西侧、南侧与奎文区毗连。高新区面积21.6平方公里,常住人口10余万人。 村庄分布 ：项目周边1公里范围内，有五个村庄分别是大河北、小河北、石甲、三甲、三官庙。 共有固定人口6000多人，外来人口3000多人。 B、周边现状 改造情况 ：现已改造完成河北小区，其中有192户居民，本村村民约有80户。 周边小区：石甲小区、河北康城、天马国际、河北小区、潍坊东方家园、北海花园、三甲社区 商业概括：现周边餐饮、学校、医疗等其它服务比较齐全，但没有规模较大的商业 C、未来规划 本项目情况：距济青高速约8公里。1-2层为商业，3-5层为写字楼，五层以上为住宅；本项目沿健康街为15层，沿金马路为12层；商业离健康街绿化带约为15米。金马路扩建后,没有沿街商铺。 政府未来规划：现已进入城中村改造，村中的政策基本是以旧房面积换新房面积，每人赠送30㎡。如有想再购房者，村民按市场价优惠下浮18%，住房先住后拆。2008年开始改造，于2010年改造完毕。 ·项目SWOT分析及对策 S优势 ： 项目紧邻健康街和金马路，出行交通方便，健康街是进入潍坊的大 门； 随着周边的基础配套、交通状况的改善等利好因素，未来该项目 客户群可辐射周 边，客户范围较广； 户型设计较合理、面积适中，在客户年龄段上有了较多的选择余地。尤其是中小面 积的房源会吸引占主导购房群体的工薪阶层人士。 2007年潍坊的房价增幅平均已超过6%，而潍坊的房价在山东来说仍属于偏低， 且目前正处于向二线城市发展阶段，需要催生大量的购房需求。老百姓对于潍坊房价的上 涨、房屋的增值的可能性等也抱着乐观、积极的态度。 整个小区目前为待开发阶段，客户最为关心的价格会在认购阶段有所体现，而且认 购阶段的价格会是整个销售周期最便宜的价格，这将成为潜在客户购房的一个重要因素。 W劣势 ： 本案为纯高层建筑业态，不可避免的流失对多层抱有好感的客户群体，且高层的得房率、物管费等是客观存在的不利因素； 本案工程还没有开工，摸得着、看得见的东西没有，这也是左右客户购房的