常州路桥市场项目营销策划报告.docVIP

写在前面 各方面的统计数据以及种种专家预测都认为2004年上半年常州房地产价格将会遭遇拐点，而造成这一拐点的将是政府的宏观调控。“中低档市场继续上扬，高档市场回调”的前景预测似乎成为了行内的主题。我们的观点是：不论分析及预测的结果如何，对于即将推出高档产品的发展商至少有两个现象值得我们高度注意。1）2004年常州市高档产品供应将会放量是不争的事实。2）由于房价经过近两年时间的连续上扬，市民购买能力已露疲态。这就意味着该项目将会面对相对狭小的市场空间和更为严峻的竞争格局。这种情况下科学和审慎的开发及行销态度将成为项目成功的前提性保障。 由于时间仓促，我们无法精确并且完整地了解项目的整体情况，故而此报告只是一个初步的营销策划报告。 路桥市场项目营销策划报告 一．项目概述 项目基本情况 路桥市场位于晋陵中路与局前街的交接的西南角。该市场共四层共平方米，全部为室内的商贸市场。 项目周边环境 二．常州市2004年上半年楼市概述 今年的常州楼市可谓是“风云突变”，各种宏观调控接踵而来。 然而我们只要能够认清形势，把握住机会，我们才能在竞争中立于不败之地。 宏观调控逐步到位??房产市场趋向理性今年以来，国家连续推出了加强土地管理、提高准入门槛、控制信贷增长、调高银行准备金率、大幅提高房地产开发项目资本金比例等一系列宏观调控举措，以抑制房地产投资的过热势头。在这样的宏观环境下，我市房地产市场在商品房开发、市场销售、土地拍卖、资金来源等方面，都呈现出一系列新的变化。?一上半年房地产市场运行的基本特征????上半年，我市房地产开发在市场惯性的作用下，仍呈现较快发展的态势，商品房投资增速明显加快，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加快，市场存量房屋面积继续下降。但随着宏观调控效果的逐步显现，房地产开发资金来源悄然发生变化，银行贷款规模明显萎缩，自筹资金比重迅速上升。????1、开发投资持续增长，民间资本积极介入。1-6月份，全市完成房地产开发投资36.4亿元，同比增长62.8%，增幅比去年同期提高30.3个百分点，较上半年全社会投资增幅高出34.3个百分点。房地产开发投资的快速增长，主要依赖于民间资本的积极介入，统计显示，上半年，全市投向房地产开发的民间资本达25.3亿元，同比增长62.2%，在房地产开发投资总额中所占比重达到69.6%。　2、住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲。上半年，我市房地产开发结构进一步得到有效的调整，在商品住宅继续成为市场开发的主打产品的同时，经济适用房建设步伐明显加快。1-6月份，全市住宅建设完成投资28.6亿元，同比增长83.1%；商品房施工面积达643.2万平方米，同比增长46.6%，其中商品住宅施工面积为493.9万平方米，同比增长46.9%。经济适用房建设完成投资1.1亿元，同比增长4倍；施工面积达17.9万平方米，同比增长3.6倍。　3、新开工项目明显增多，商品房存量继续下降。去年以来房地产市场供不应求的旺销格局，大大刺激了开发商的投资积极性，房地产企业纷纷加大开发力度、加快建设进度，全市新开工项目数量、建筑面积迅速增加。上半年，全市新开工房屋建筑面积达290.9万平方米，同比增长65.4%，占在建房屋施工总面积的45.2%。在新开工面积增加的同时，商品房市场供求关系发生了新的变化，销售面积的增长相对滞后于竣工面积的增长，1-6月份，全市商品房屋竣工面积达72.2万平方米，同比增长32.3%，其中住宅竣工面积64.2万平方米，同比增长41.8%；商品房销售面积69.9万平方米，同比增长15.4%，其中住宅销售面积63.3万平方米，同比增长17.1%。商品房空置面积继续下降，截止6月底，全市商品房存量为14.9万平方米，同比下降58.1%，其中住宅为5.9万平方米，同比下降71.9%。 　4、贷款规模迅速缩小，自筹资金比例上升。上半年，我市房地产开发资金总体比较宽裕，但结构发生了明显的变化，来自银行贷款的资金数量逐步萎缩，开发企业自筹资金比例不断上升。1-6月份，全市房地产开发累计到位资金87.6亿元，同比增长67.7%，相当于同期房地产开发投资额的2.4倍，其中银行贷款11.2亿元，同比下降8.4%，在全部资金来源中所占比重由去年同期的23.5%下降为12.8%；企业自筹资金12.5亿元，同比增长2.2倍，在全部资金来源中的比重由去年同期的7.4%上升为14.2%；定金及预收款42.1亿元，同比增长69.2%，比重也比去年同期略有提高。（二宏观调控对房地产市场发展的影响???? 最近两年来，由大规模的城市拆迁改造所带动的房地产购销热潮，已经使部分商品房的价格和价值产生了较大的背离，而上半年宏观调控政策的出台，给局部过热的房地产市场注入了“清醒剂”。从近期房产市场销售