广州房地产高端住宅市场透析分析.pptVIP

3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 2010年前高端住宅供应情况 2010年前广州主流高端住宅板块供应约1万套，供应量较充足； 2010年前广州高端住宅供应最多的板块是珠江新城、山前大道、华南板块、老城区四个板块 3.广州高端住宅市场发展趋势 4.1、主要影响政策分析 4.2、供应格局分析 4.3、发展前景 四大城市中广州顶级豪宅价格最低 广州现售顶级豪宅价格在2-3万/平方米，只相当于京沪深的1/2至1/3 四大城市发展定位对比 城市 最新发展定位 北京 北京历来是我国的政治首都, 文化及经济中心。近期提出将北京建设成为具有国际影响力的金融中心城市。 上海 《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》实施目标：2020年 深圳 《深圳综合配套改革总体方案》，强化全国经济中心城市和国家创新型城市地位，加快建设国际化城市和中国特色社会主义示范市。 加强与香港功能互补，共建深港国际大都会，推动形成全球性的物流中心、贸易中心、创新中心和国际文化创意产业中心 广州 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位，提高辐射带动能力。建成面向世界、服务全国的国际大都市 广州市居民有着强大的消费能力 　 北京 上海 广州 深圳 GDP(元) 10488 13698 8216 7807 人均GDP(元) 63029 73124 81233 89814 城乡居民人民币储蓄存款(亿元) 11955 12084 6867 6708　 城镇居民人均可支配收入(元) 24725 26675 25317 26729 城镇居民人均消费支出(元) 　 16460 19398 20836 19779 高端物业价格的高低与城市地位、辐射力和经济实力密切相关，广州城市地位虽略为逊色，但居民消费能力强，而且楼价的巨大差异使得广州高端物业价格仍有较大的想象空间。 广州楼价触底回升，高端住宅价格领跑大市 广州市商品住宅成交均价从年初的8000元/平方米上升至8400元/平方米，升幅约5%； 高端住宅5月成交均价17179元/平米，比2月的均价上升了3284元/平方米，3个月升幅达23.6%； 高端住宅价格领跑大市。 广州高端住宅价格未来将处于盘整 当前高端住宅市场中，以珠江新城楼盘为代表的地段型物业，一方面由于之前供应充足，价格回调有力，另一方面对于“除了地段还是地段”的房地产而言，它们相比其他类型高端物业更易受追捧，成交回升幅度大 在成交迅速回暖后，不少楼盘价格又再次快速拉升，升幅达15%-20%，这有可能为后期销售增添压力 在高端住宅供应比较充裕的情况下，高端住宅之间的比拼已扩展至产品质素、服务质素、所提供的附加值、圈层品牌等方面，对发展商经营高端住宅物业的要求更高 在经济前景仍较困难的前提下，给广州高端住宅的价格上升带来一定的压力 另一方面，广州现时的高端住宅价格相对仍较合理，在开发商资金压力减轻的情况下降价空间亦不大 结语 进入2009年以来广州高端住宅市场表现突出，成交迅速回暖，并有影响较大的代表性楼盘。 广州高端住宅占有城市资源的类型丰富，板块分散，在住宅产品和服务以及营销方面竞争非常激烈。 与整体市场相似，高端住宅当期成交量明显高于同期新增供应，供求发展势头优于大势。 高端住宅价格显著回升，幅度同样大于整体住宅市场，与楼市先于实体经济回暖，闲置资金流入有一定相关性。 高端住宅置业者以本地客群为主，外地外籍客户较少，体现了自住需求和柔性投资需求的释放，心态比较理性。 广州市未来高端住宅供应充裕，整体供应稀缺性尚难有充分彰显，除非宏观经济有较大的改善和回升，预计后市价格走势为升中企稳。 ——多谢聆听—— 政策定义——低密度、大户型、高单价 从官方的政策来看，以下三种情况界定为非普通住宅： 住宅小区建筑容积率在1.0以下 单套住房建筑面积144㎡以上 实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上 高端住宅（非普通住宅）或低密度、或大户型、或高单价 市场定义——地段、资源、产品、价格潜力 从市场的角度来看，主要在以下几个方面具备足够条件支持： 地段：处于城市传统中心地段或城市重点规划建设区域（如二沙岛、珠江新城、滨江东、老城区、琶洲、科学城、白云新城、奥体等 ） 资源：拥有稀缺生态环境或城市景观资源（如江景、湖景、山景、公园景、城市标志建筑景观等）。同时产品设计上充分考虑资源利用和占有最大化 产品：注重整体规划设计，产品细部打造讲究居住舒适性和合理性，同时融入较多的创新和奢华元素，装标及配置独树一帜（如汇景新城、领峰、金山谷、星河湾等） 价格