山东菏泽金都华府项目整体定位及发展战略全.ppt

建立3分钟感动客户 的情景示范区展示体系 使客户由心动—震动—感动 创造产品溢价空间，使客户产生心底共鸣 看房动线全精装 项目地块周边环境的打造 社区园林全精装 突出景观资源、增加景观小品、雕塑等 接待案场全精装 法式新古典元素的融入，提供星级酒店服务标准 示范楼座全精装 对示范楼座的立面、庭院、样板间等进行全方位精装 策略突破 展示风格 导视及围挡 接待中心、工学馆 示范区园林 样板楼座、样板间 重回进入接待中心 策略突破 3分钟感动客户动线 建筑产品 项目精神 历史价值 典雅尊邸 众生奢望 地走龙蛇 居住属性 藏品属性 平台属性 养生属性 舒适度 安全性 唯一性 稀缺性 贵族气质 圈层认可 身份象征 策略突破 项目价值体系构建 4大亮点的构建 1 2 入市时机、营销布局 策略突破 策略下的目标达成体系 策略突破 3 策划保障体系 4 市场导入期 蓄客期 开盘热销期 持续销售期 聚集人气 售楼处建成 入市推广 市场推广、营销推广方案的筹备； 组建销售团队 强势推广 广告出街、各种媒体集中使用 聚客活动 举办跨界营销及圈层营销活动，进行客户积累 开盘实施 集中时间开盘，制定销售政策和房源价格体系，当天举办大型活动，制造市场轰动效果 渠道拓展 主要是拓展渠道，吸引更多高端客户置业； 圈层营销 小范围的圈层活动进行暖场，制造圈层影响力，实现老带新销售 跨界营销+圈层营销 策略突破 各阶段工作重点 营销思想： 深度研究高端客户消费行为，实行精准营销； 颠覆传统营销方式，实现创新跨界营销。 推广手法： 锁定高端客户消费路径，高举高打，制造社会影响； 宣扬法式新古典主义及欧式皇家园林，凸显资源优势，点亮市民期待。 策略突破 营销推广总则 按组团名由南往北分期滚动开发。 策略突破 第一期组团名： 维也纳花园 第二期组团名： 凡尔赛花园 第三期组团名： 天鹅湖花园 第四期组团名： 温莎堡花园 第五期组团名： 威尼斯花园 第六期组团名： 卢森堡花园 通过高形象推广、高品质的展示建立项目高价值信心，制造品质产品与高性价比匹配的客户心理。待销售时，已略低于市场预期价格入市，引发销售风暴。 建立高性价比的项目信心 利用对比原则，树立正向价格标杆和负向价格标杆推进主推户型销售，实现项目价值最大化。 正向价格标杆——树立项目形象，带动其他单位成交和价格攀升，拉动中等资源单位的销售； 负向价格标杆——制造性价比对比，有利于加速对比单位成交，制造稀缺预留提价空间，为后期提价奠定基础。 树立正负向价格标杆 注重景观单位和临街单位的销售均衡。 以销控技术和价格调差体现销售均衡性 价格策略 策略突破 4大亮点的构建 策略突破 1 2 3 策划保障体系 4 入市时机、营销布局 策略下的目标达成体系 策略突破 借势 让听说过本案的客户进一步了解本案 造势 使项目在菏泽市场上一炮打响 资源战 产品战 生活 体验战 立势 让进一步了解本案的客户下定决心购买本案 四大战役连环攻击，决胜市场。 策略突破 抢购战 破势 让下决定购买本案的客户愿意较高的价格购买本案 如何让本案在菏泽一炮打响、众人皆知？如何迅速打开本案的知名度？ 传统上下水管线做法 同层排水管线做法 同层排水系统 亮点增加 同层排水系统 亮点增加 HDPE材料坚固耐用 同层排水系统 亮点增加 将管材声噪降到最低 同层排水系统 亮点增加 节水节能 同层排水系统 亮点增加 太阳能公共灯 太阳能公共灯：草坪灯、路灯、庭院灯等公共照明能源均来自太阳能，由蓄电池转换光能为电能，不仅生态环保，而且为业主省去了一笔不小的公摊费用。 亮点增加 生活垃圾处理器 生活垃圾处理器：及时处理择菜、饭后所产生的各种食物垃圾和卫生间产生各种纸质垃圾；彻底消除食物和卫生间垃圾所带来的苍蝇、细菌、异味；大幅度改善厨房及卫生间卫生状况、完善家居环境。 亮点增加 成本： 1060元/户 电热膜取暖 电热膜:是全新胶片式整体厚度不到0.5毫米是将特制的导电油墨或碳纤维印刷在聚脂薄膜之间制成的纯电阻式发热体，电热膜自身电热转换率近100%，通电后二十秒内迅速升温，可直接铺在地板底下也可作为辅助供暖局部安装，并且可以分区设定不同温度。不占用室内使用空间，有利于室内美观和装修。 亮点增加 每平米成本： 160元 欧式皇家管家式物业服务：全面实现 “主动服务、贴身服务、亲情服务、专业服务”，让业户享受一站式、全方位的物业服务。 亮点增加 第八篇 破 浪 通过什么样的策略、手段、载体，使本案在市场上一炮打响，并快速实现高单价的效果结果。 核心问题 1 实现目标需要解决的核心问题 高端项目现状 VS 高端项目定位 如何突破目前的价格瓶颈，做市场的引领者？ 高端竞争 VS 高端客群