彭州蔬菜批发市场地块市场调研报告.pptVIP

核心竞争力 区域、环境、交通、配套等外部竞争优势均不明显，缺乏一举致胜的唯一性和引领性，项目的核心竞争力将完全依托于自身的内功修为。 产品才是项目核心竞争力 项目思路与建议 项目运作的基本思路 地块所处的环境条件、消费层次、区域潜力决定项目整体运作思路：短、平、快，并着力于项目的市场性、特色性、前瞻性与科技性才能成为彭州城南代表性楼盘。 项目思路与建议 1、总平规划 　项目可采用围合式、大中庭整体社区规划理念；外围可设计一定数量商业（两层），且可参照“升华台”进行商业布局，力争将本项目打造为城南地标性建筑。 2、建筑形态 为保证项目的开发利润最大化，结合地块的方正可塑性，参考市场旺销售楼盘的建筑高度，建议项目建筑形态为11-18层（规划许可条件下）一梯４-６户的电梯住宅群。 项目思路与建议 核心产品规划设计初步建议 核心产品规划设计初步建议 3、户型及价格定位 （1）迎合市场需求，合理的定位户型配比 （2）合理控制户型面积与总价 建议各主力户型面积如下： 紧凑型套二：　　60 - 70㎡　 总价:18-23万（ 20% ） 舒适型套二：　　80 - 90 ㎡ 总价:23-29万（ 35% ） 紧凑型套三： 90 - 110㎡ 总价:26-33万（ 35% ） 舒适型套三：　　110 - 130㎡ 总价:29-41万（ 20% ） 项目思路与建议 （3）提升户型空间利用率，增强性价比 主要功能区摒弃异形空间，最小化浪费面积，各功能区空间尽量互用，并以阳台，空中花园、可变空间、结构连板等方式增加实用面积，提高使用率，增强户型性价比。 （4）合理空间尺寸 参照市场畅销户型尺寸，尊重人体尺寸，尽量避免2700以下功能房间、1200以下异形阳台、1800以下厨卫及600以下飘窗出现。 项目产品初步建议 项目思路与建议 项目成本核算 彭州蔬菜批发市场地块成本测算表 基本指标 地块面积 75 亩 50025 ㎡ 　 容积率 3 建筑总面积 150075 ㎡ 　 住宅面积 139995 ㎡ 商业面积 10080 ㎡ 　 　 项目 单价 单位 总价 合计 备注 　 土地成本 土地出让金 900 元/㎡ ×建筑总面积 135067500 元 180万/亩 建安成本 土建成本 1300 元/㎡ 195097500 元 　 地下室土建成本 1800 元/㎡ ×15000㎡ 元 　 基础设施 基础设施成本 150 元/㎡ ×建筑总面积 元 水电管网、绿化等、电梯等 三通一平 15 元/㎡ 2251125 元 　 　 设计费用 20 元/㎡ 3001500 元 　 策划/市调费用 1.3 元/㎡ 200000 元 　 成本总计 385128875 元 　 营销费用 营销费用 销售收入　　　(取销售收入中值５亿计)× 2% 　元 　 管理费用 管理费用 2% 　元 　 资金成本 　 　元 　 不可预计费用 1% 　 5000000 元 　 税收 营业税及附加 10% 　元 　 费用总计元 　 开发总成本 460128875 元 　 项目收入核算 销售总收益 销售收益 住宅 单价 ×住宅面积 住宅总收入 总价 3000 419985000 3100 433984500 3200 447984000 商业单价 一楼 8000 ×商业面积/2 商业总收入二楼 4000一楼 9000 ×商业面积/2 商业总收入二楼 5000车库 2000 元/㎡ ×15000㎡总收入 510465000 —— 548544000 引导市场 创新设计 依托市场 前瞻规划 迎合市场 细化产品 理解市场 精准营销 90平米头等舱户型 置信逸都·丹郡C区即将上市户型 ------代表楼盘一 房地产市场 朋城·远界 开发商:成都朋城实业开发有限责任公司 项目占地82亩，总建筑面积16万余平米，紧临市政体育公园“牡丹之星” 1300平米园林面积，300余米小溪，680平方米会所，740个机动车与非机动车泊车位；外墙保温环保材料，隔间双层中空玻璃，人车分流体系，多重小区智能安保。 ------代表楼盘二 房地产市场 朋城·远界 技术指标 净用地面积 82亩 总建筑面积 164082 容积率 3.0 建筑密度 28% 住宅总户数 1765 绿地率 40% 车位 740 推广主题: 邻20