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营销战略 品牌营销 立基于客户会 华东会现状：2007年中秋节成立.200多名会员.华东医药优惠.缺乏系统运作 客户会借鉴： 万客会 企业战略定位.一年一件大事.充分细节关怀 客户会与品牌营销： 一本刊物 《华东会》 一件大事 联欢会/运动会/俱乐部 一个亮点 新闻事件（三水一生，我家我秀） 家庭节 运动会 俱乐部 营销战略 口碑营销 营造社区文化 01.健全客户组织 华东会 02.倡导生态、健康、友好、时尚的社区文化 03.系列主题活动 一件大事与系列小事 04.解决实际问题 根据业主反应问题，对症下药 论坛 刊物 营销战略 体验营销 感动无处不在 品质化： 接待会馆、示范单位、一期小区、销售物料、广告表现 细节化： 诉求细节、接待细节、销售细节、物管细节、客服细节 系统化： 感官(Sense) .情感(Feel).思考(Think).行动(Act ).关联(Re-late) PART05 作战方略 计划 由此 而生 三水一生 营销策略汇报 PART01 营销任务 我们 来做 什么的 销售任务 三水一生CD区 均价6500元 CD区实现销售均价6500元/平方米，最高价达到7000元/平方米 总户数500套 累计销售户数为500套，总计建筑面积7万平方米 纯多层、三房 建筑形态为多层洋房与排屋，户型绝大部分为130平方米左右3房 销售期1年 销售周期为1年，2008年3月份第一次开盘 品牌任务 杨歧地产 华东会 建立健全杨歧地产华东会，成为杭州知名的客户服务组织 杨歧地产 通过客户会的完善，CD区的营销推广，进一步提升杨歧地产品牌 PART02 项目定位 认清楚 项目 在先 滨江区 杭州市区 随着“杭城第一纵“贯通在即，本案所在闻堰板块，成为杭州未来城市发展新方向。 三水一生 索菲特大酒店 冠山隧道 闻堰镇商业配套 东方文化园 三水一生 项目定位 市场研判 区位：位于钱塘江南岸，距美丽的西湖风景区约10公里，西临钱塘江，北通钱江一桥，以钱江五桥为轴心组成的绕城高速公路环绕； 驱动因素：景色资源＋住宅郊区化＋滨江产业支撑 景色资源：地处富春江、浦阳江、钱塘江三江交汇之处，依山傍水临江； 住宅郊区化：主城区板块的拓展； 滨江产业支撑：滨江产业人口聚集，为区域发展提供稳定的购买力支撑； 交通配套：绕城公路、四季大道（冠山隧道）、闻戴公路、轻轨规划 商业配套：索菲特大酒店、东方文化园及商业街、主要集中在闻堰镇配套 绿都江滨文化广场 项目定位 市场研判 项目定位 市场研判 下沙板块：立足区域市场、积极吸引郊区化客群 均价8000元/平米 丁桥板块：经济适用房驱动板块；客层偏郊区 均价7000元/平米 三墩板块：承接城西的郊区化，面向城西客群 均价6000元/平米 闲林板块：城西老居民为主，部分中底收入城区居民 均价6000元/平米 转塘板块：虽也算融入城市中心，但其实距离较远，产品偏高档 均价8000元/平米 下沙 滨江 三墩 闻堰 丁桥 闲林 转塘 滨江板块：杭州重要新城，成功的市区人口导入。滨江＝市区 均价11000元/平米 闻堰：上海昨天的莘庄 30分钟的车程 杭州的南部 钱塘江的湾口 房价是中心区的50％不到 人口导入已经开始 本地客源同样充足 集张江与闵行之优 项目定位 市场研判 项目定位 市场研判 融入杭州主城 杭州主城扩张最新板块，市区人口导入的热点板块。 项目定位 客户定位 竞争个案客户分析：杭州市区客户比例越来越大 主要以自住客户为主占77％，部分为投资客占23％；杭州客户多为改善居住环境和周末度假 湘湖人家 以滨江高新企业员工为主,如摩托罗拉等，其次是市区客群。年龄集中在30岁左右，多首次置业，购置结婚用房 江南摩卡 滨江高新企业的员工，年龄在25岁－30岁左右，多是首次置业；部分外地客群需要在萧山入户和一些孩子在杭州读书的温州、台州、东阳人。 南岸花城 （公寓） 杭州市区客户为主，多为二次置业，购房者年龄在40岁以上，多为教师、企事业单位中层员工、公务员等以改善型自住和周末度假为主；其次是滨江区IT等高新企业年轻白领，多为首次置业， 郁金香岸 多层：市区客群为主（50％以上）其次滨江、闻堰客群，部分外地客群； 高层：以滨江区和市区为主，第一居所，年轻人为主 戈雅公寓 区域项目客户分析 项目定位 客户定位 一期销售客户分析：杭州市区客户比例最大 华东会会员分析：年轻客户比例最大 项目定