成都市武侯区龙井项目定位报告.pptVIP

成都市武侯区龙井项目定位报告2010年3月 成都各月价格表现平稳增长 武侯区销售均价保持较快速增长 武侯区域定位—形成三区、二圈、一带整体空间格局 武侯区提出以高起点的区域规划布局为先导、以高标准的城市基础设施建设为载体，做大总量、做优结构、做足特色，打造具有时代特色的现代服务业，形成“三区、二圈、一带”的整体空间发展格局。 生产性服务业集聚发展区（如图）， 该区将重点发展电子信息、生 物制药等高科技产业，形成以产品研发、技术服务、营销、 结算、配送等为主体的企业总部集群。 武侯工业园—财富聚集区 武侯工业园区是国家发改委审核通过的省级开发区，由武侯科技园与中国女鞋之都工业园整合而成。汇集了四川80%的制鞋企业，集设计、生产、销售为一体，富有“中国女鞋之都”称号。 全国女鞋核心区、成都市高科技企业聚集区、高质量城市化与和谐发展先导区。 园区共引进企业300多家, 包括世界五百强企业艾默生、杜邦、SBX、台湾联强及在国内有重要影响的川大智胜、神州数码等。 重点聚焦本地传统优势产业制鞋业和具区域比较优势的高新技术产业，其中，高新技术产业包括电子信息、生物工程及制药、机电一体化、环保新材料、投资及其他（企业总部基地、软件开发等）。 工业园区整体形象得到快速提升 1、建设外三环科技新城，优化片区商务环境 政府将以建设全国女鞋产业核心区、成都市高科技企业聚集区、打造外三环科技新城。优化片区商务环境。 2、改造三大城中村，提升片区整体形象 2007年启动了对簇桥、机投桥、金花桥三大“城中村”的改造工程。根据初步规划，将分主题重点打造出“休闲在金花、消费在簇桥、文化在机投”的“城南金三角”。 经济地位日益显现 2009年，武侯工业园实现规模以上工业总产值131亿元，增长12%；实现财政总收入9.07亿元，增长39.5%，占全区财政总收入的13.83%；实现固定资产投资45.06亿元，增长20%，占全区固定资产投入的16.83%。 武侯新城规划启动，推助片区快速发展 2010年3月武侯新城启动，规划面积17.15平方公里，共涉及机投桥、簇锦、华兴、簇桥、金花桥等5个街道100个村组。武侯工业园更名为“武侯新城管理委员会”。 2010年6月完成产业和城市建设规划。 区域价值总结 区域商品住宅——新兴开发区域 武侯工业园所处区域是一个房地产新开发区域，片区内商品房开发强度较低，区域内还迁房占有较重比例； 商品房开发主要处于三环内外区域，本项目周边商品房项目都是一些零星的小开发商开发的产品。如龙锦文苑、锦上南庭、天府金花等。 商品房开发规模小、产品档次较低、形象较差、价格较低，与接近三环边缘的商品房存在较大差距。 随着片区内旧村拆迁的完成，片区内整体形象得到大幅度提升，为商品房开发储备了大量的可开发用地。 区域商业——整体档次有待提升 工业园区中的簇桥由于人口数量较多，有固定的消费支撑，商业活力强于机投和金花。 机投和金花基础设施和商业配套较不完善，商业业态丰富性不足，甚至显得较为原始。 簇桥由于开发较早，商业配套相对成熟，居民消费实力较强，有知名大型卖场千盛生活广场进驻。而项目正处于簇桥商业相对较旺盛的区域。 片共内商业整体档次及品质需要进一步提升。 周边商业配套图片 客户定位 客源结构： ◆ 园区企业中高层管理客户 ◆ 园区企业高级白领客户 ◆ 周边需要改善居住条件的原居民 ◆ 周边与产业相关的生意人 产品定位建议 价格定位——周边楼盘分布 价格定位——周边楼盘价格 龙锦文苑 龙锦文苑开发商本地一小型私营企业，共有两栋小高层组成，面积区间在74~89的二房及110~120的三房，小区基本无园林，整体形象品质较差，仅是农民房的升级版本。 作为片区内唯一在售的项目，目前售价6000元/平米，在市场上取得较好销售成绩。 项目价格建议 项目所处位置属于三环外的工业园区内，当地经济实力强劲，但与周边的房地产市场较为封闭，目前没有一个真正意义上的商品房销售，多年的经济发展积累的住房需求长时间被压抑。当前市场格局有点像当年富通沙井丽沙花都项目，区域内市场需求旺盛、支付能力强劲，丽沙花都一推出市场，价格直逼宝安中心楼盘价格。 因此，根据片区目前发展情况，当前本地块商品房价格应该接近三环边缘的商品房价格。 130~180平米 大户型 南侧 100平米以下 小户型 北侧 7号块 120~130 大三房 80~90小三房 中小户型 6号地 面积区间 产品建议 地 块 本次拍卖的6、7号地块，其中6号地块规模小，位于武侯大道边，建议中小户型为主；而6号地块被市政道路分割成上下两块，建议北侧以小户型产品为主，南侧以大户型为主。 本地块 置信花园城（7500） 龙锦文苑（6000） 中华名园3（7500） 中华锦秀（