旭升重庆长江国际写字楼营销策略.pptVIP

项目界定 目标设定 价格区间模拟 市场竞争 对比研究 客户目标 市场目标 目标结论 价格区间排定 楼层差价模拟 客源分析 推盘策略 推盘总策略 推售体量 推盘手段 媒介应用 购买动机 行业类型 购买关注点 报告架构 时间 销售段 关键节点 媒体推广 活动营销 销售物料 产品导入期 09年12月 10年1—2月 3月—4月 开盘期 强销期 续销期 强销期 公寓加推 春交会 网络 成交客户答谢 行业说明会 公寓加推 秋交会 销售目标 5月—8月 9月—10月 11月—12月 尾盘期 项目亮相 0.7亿 1.5亿 1亿 网络、报纸 常规媒介 推盘总策略 1.5亿 1月初整层 客户认购 1月中散 客认购 亮灯仪式 酒店签约 房交会 异地巡展 房交会 商务论坛 海报 楼书 精装楼书 物料补充 0.4亿 网络、报纸 常规媒介 项目界定 目标设定 价格区间模拟 市场竞争 对比研究 客户目标 市场目标 目标结论 价格区间排定 楼层差价模拟 客源分析 推盘策略 推盘总策略 推售体量 推售手段 购买动机 行业类型 购买关注点 报告架构 销控体量安排 客户组合 大客户与小客户的比例如何设定 投资客户与自用客户如何控制 推广顺序 该先推广那个楼层区域 之后的推广如何进行 推广速度 该设定怎样的销售速度 如何保证该速度的实现 项目推售体量安排，需对客户情况，推广顺序，推广速度三方面进行综合考虑 销控策略安排 知名大公司 一般大公司 一般中公司 一般小公司 限制性公司 提升品质 对项目品 质无影响 降低项目 品质 本项目营销最终目的是实现尽可能快速地取得尽可能多的资源收入，通过引进知名大客户提升项目品质的中间目标 小客户太多影响客户组合品质，盲目追求过多的大面积客户造成收益的降低及计划可控性降低。 按照写字楼规律，“知名大公司”比例为30%左右，或3—5家来提高项目客户品质，并带动大量中，小面积客户的购买。 销控体量安排 11 25—35 高区 13 8—20 低区 2 6—7 还拆迁楼层 5 21—25 中区 6 36—41 公司保留楼层 层数 楼层 区间 高区 中区 低区 一期写字楼推售体量安排 知名大公司 销控楼层 一期推售 前期可举行 签约说明会 8个销售 楼层 还拆迁楼层 2F 6—7F 还建楼层 2个整层，3个1/4; 3个半层 8F 8F—16F 低区 8F 合计 客户内部保留 2F 35F—43F 保留楼层 户型 层数 楼层 区间 一期如领事馆等知名大客户签约可以进行签约说明会进行宣传推广。 项目界定 目标设定 价格区间模拟 市场竞争 对比研究 客户目标 市场目标 目标结论 价格区间排定 楼层差价模拟 平面差价模拟 客源分析 推盘策略 推盘总策略 推售体量 推售手段 购买动机 行业类型 购买关注点 报告架构 物料支撑——商务手册、租赁手册 硬朗大气的商务调性 理性展示产品特点 严谨引导投资 5日前完成海报，1月15日完成产品手册及楼书 * 长江国际写字楼营销策略 新吉阳重庆分公司策划部 2009.12.21 项目界定 目标设定 价格区间模拟 市场竞争 对比研究 客户目标 市场目标 价格目标 价格区间排定 楼层差价模拟 客源分析 推盘策略 推盘时机 体量搭配 推盘手段 购买动机 行业类型 购买差异点 报告架构 市场环境竞争研究 　 18.74 49.8 合计 银行系统团购一栋 5 15 金融街 江北嘴 内部销控17层（政府团购5层） 1.5 5 喜来登 　 0 5 长江国际 南滨路 A栋整层蓄客,B栋11.28开盘清盘 5 11 万达广场 南坪区 销售人员称海外客户已购买 未知 2 联合国际 截止12.21，现场销控剩余5层 3.2 3.8 新华国际 渝中区 12月21日针对整层，半层客户预定 0 2.8 富力国际 完成3—11F，加推12—15F 0.84 3.6 协信中心 11.20推广现剩余30套 1.2 1.6 朗晴广场 江北区 备注 已售体量 体量 项目名称 项目区域 在售写字楼体量及营销阶段 重庆写字楼项目于09年底集中爆发，总体量达到50万方，截止12月底销售约20万方，主要集中于江北观音桥，渝中区，南岸区域。 经过几年市场供应断层，本次写字楼市场年底集中推售，各项目均取得较好销售，如万达广场，朗晴广场，联合国际等 　 56 合计 2011年对外销售 7 环球金融中心 — 4 万豪金融中心 2010下半年对外销售 6 浦辉 招商中 6 查氏中心 2010年下半年对外销售 5 国际家纺城 2010年上半年对外销售 5 叠彩中心 2010下半年对外销售