常州莱蒙城一策略执行报告.pdfVIP

常州莱蒙城2012年一季度策略执行报告 同策莱蒙城项目组 2012-01-26 【汇报题纲】 P1】年度市场住宅情况 P2】年度及4b住宅去化情况（客户，媒体分析） P3】新老产品盘点 P4】推广计划 P5】媒体费用预算 【市场篇】 此部分需要常州研展部门节后补齐…… 【建议内容】 2011 常州总体市场概况 2011 住宅细分市场研究 2011 武进区住宅市场情况 2012 重点个案调研（一季度情报） 2013 整体大市预估 【客户篇】 此部分需要常州莱蒙城案场节后补齐…… 【建议内容】 年度、铂郡客户来源 年度、铂郡客户特征 客户需求消费习惯及承受力 年度、铂郡媒体导入情况 【房源篇】 前言： 本章内容分析的是一季度的主要推售房源及部分余房，希望通过房 源的分析盘点引发思考形成一定的推售思路，从而同步带动推广思 路的形成。 内容： ——新房篇 ——余房篇 新房篇 【组团概况】 组团介绍： 铂郡组团地处莱蒙城西北侧，北接 公园、艺术中心、集中商业，未来 29 可能出现天桥商业 28 30 31 32 主推产品介绍： 35 33 33号楼在组团中偏西，西侧直面 36 武夷路无遮挡，东侧有景观，南北 较为常规无突出亮点 产品分布：88㎡、120 ㎡、140 ㎡ 【33#概况】 预估总销：座机电话号码.6 （单价6000元/㎡）~座机电话号码.38 （单价6300元/㎡ ） B4 户型编号 户型描述 套内面积 户公摊面积 套型面积 户型套数 重复层数 楼幢套内面积 楼幢公摊面积 得房率 楼幢面积 总户数 赠送面积 赠送比例 两房两厅两 a1 95.09 24.58 119.67 1 31 10773.74 2784.5326 79.46% 13558.2726 124 17.22 14.39% 卫 （三房） 两房两厅一 a2 69.54 17.97 87.51 2 8.39 9.59% 卫 （两房） 三房两厅两 a5 113.37 29.30 142.67 1 25.07 17.57% 卫 （四房） 备注：附赠在面积是此次推出产品的一大亮点，在后期宣传中可以用来增强客户认知的性价比感受，此举比较贴合 目前市场对于刚需产品的认知。 【33#量、值】 各户型套数配比: 各户型货值配比: 120 88 140 从套数分析中可以明显发现88㎡的户型占到总 通过货值盘点显示，88㎡的户型占总量第一达 量的50% ，120㎡及140㎡各占25% 40% ，其次140㎡占35% ，再有120 ㎡占25% 赠送：全送 半送 【户型概况】 通过前期 客户调查 显示此类 户型不受 群众爱戴 【波士顿】 金牛 88㎡ 自然去化 产品 市场接受度高，客户需求量高，总价便于接受，去化能 力最强 120㎡ 明星 产品本身特点鲜明，价格段合理，实用性强，自身产品 平稳去化 产品 力受到市场认可，平稳去化 140 （三方南向）㎡ 婴儿 需要增强形象展示，样板房加强价值点的传达力，同时 产品 明年稳步进行宣传，待市场回暖后集中力量进行推广 自我强化、伺机而动 问题 140㎡ （两方南向） 产品 除去户型本身劣势外，还受制总价的约束，此类产品具备一定 门槛，属于较为高端的改善性产品，市场接受度有限 【新房小结】 从组团上看，铂郡能够传达给客户的价值，还是依托大盘优势的普通住宅组团 从位置上看，本次即将推出的33# ，并非社区内最理想的居住楼栋。 【销售面积】33#120㎡以下的面积占40% ，120㎡ （含）以上的面占60%。 【销售套数】33#88㎡套数占50% ，120㎡及140㎡各占25%。 销售建议：由于货值关系销售压力集中在120㎡以上的户型上，因此若要保证顺利整体去化，需要在小 户型快速去化的基础之上，保证大户型稳定有序的完成部分去化。 推广建议：大张旗鼓，推出新面孔，价格先行，同步强调性价比及附加值。 余房篇 各户型套数配比: 【余房量、值】 140㎡ 情况简述： 各户型货值配比: 35#、36#存货积压以88㎡及140 ㎡为主，占总量40%及38% ， 以上两种户型将成为未来销售货值的主力 ； 其余108-120㎡的三个面积段在套数上总和占22%均可视为货值 来源的补充部分，但总和货值也不可小视。 【余房小结】 从位置上看，已经推出的35#、36#与将要推出33#相比，坐拥社区底商更加 便利，且35#拥有优厚的别墅视野，但都紧临规划路略有不足。 【销售面积】35#、36#的货值主要积压在88 ㎡和140 ㎡两个面积段 【销售套数】35#、36#的套数比也同样反映出以上两个面积之和占78% ，其 中140㎡的大户型占38% 销售建议：由于一季度的推广重点在底价跑量的33