新聚仁大连亿隆国际广场城市高端居住项目营销执行报告.pptVIP

报告前言—本报告所要解决的问题 报告纲要 建筑风格 涉及大型商业，整体开发周期相对较长； 楼栋进深过长，导致户型设计存在一定的缺陷； 目前周边商业配套目前较弱，区域生活成熟度略有欠缺； 目前的信贷政策给予当地的房地产市场一定影响. 项目一期试水户型 项目一期试水户型 项目二期入市户型 项目二期入市户型 项目二期加推户型 项目二期加推户型 蓄客期及认筹计划 持续年前会员卡活动（2011-3月初） 细则变动： 在不定房号及价格的前提下，针对意向客户只办理银卡，入会费用每张10万，在购买房屋可享受每平米100元的优惠，并能优先选房。 广告投放方案 广告推广总则—有效整合传播 、借力而行，取得事半功倍的效果。在本项目的推广过程中，每一环节都要紧紧围绕项目高品质的主题定位，从诉求生活舒适、诉求生活享受、诉求生活质感等方面进行统一的形象包装。 同时，不同广告形式又有各自明确的分工，大众传播广告（报纸、电视等）主要着力营造品牌核心形象的打造，借此让目标受众发现、欣赏并最终认同本项目的价值，同时对项目本身的一站式品质生活能够产生共鸣感和认同感，推动项目的销售。而楼书、宣传单、展板、户外广告等则偏重功能，将逐一阐释项目卖点，引起目标受众的购买欲望。 总之，本项目的广告投放将本着有的放矢、有效整合传播途径，在传统的投放形式基础上，加强事件营销、活动营销等多种手段，树立产品品质、推动项目销售。 广告投放方案 广告推广费用预算 项目销售面积约18万㎡，整体按均价6000估算，总销金额约11亿，广告费用按其1%计算，项目整体广告费用预算应在1100万左右。 依据项目营销计划，建议2011年广告投入比例占总预算的50%，即550万；2012年占40%，即440万；2013年占10%，即110万。 广告投放方案 广告媒介投放比例 广告投放方案 2011年5月下旬开盘前广告计划（配合护照、送水及产品说明会活动） 活动计划 谢师计划 推广目标 让锦州教育工作者30%知晓和来过本项目； 锦州中产阶层知晓或来过本项目。 推广策略 回报辛勤的园丁为社会培养出优秀人才； 利用口碑传颂，增加可信度； 利用教育成长话题来增加社会的热议度； 强势占领教育系统的购房欲望。 具体工作 教育系统者可凭相关证明给予优惠购房； 制定推广内容（软文及硬广）； 部分小礼品或特向宣传品。 操作要点： 九月十日节当天在本项目定房的可享受每平米200元优惠； 平日定房如获得省级以上荣誉者可享受每平米200元优惠； 九月普通教育工作者定房可享受每平米100元优惠； 活动计划 中秋答谢计划 推广目标 让已购房客户对本项目提升认可度； 让已购房客户能主动宣传本项目； 让主动带新客户来本项目； 推广策略 完善亿隆会的活动方案，提升亿隆会的知名度； 利用口碑传颂，增加可信度； 利用中秋团圆机会，提前让广大业主聚会亿隆； 通过聚会达到热议亿隆、认可亿隆、宣传亿隆。 具体工作 在售楼处西侧广场摆放50桌冷餐； 在靠售楼处侧搭建舞台表演助兴节目； 制定推广内容（软文及硬广）； 部分小礼品或特向宣传品。 操作要点： 九月十二日（中秋节）； 当天下午邀请已购房客户参加中秋赏月活动； 每桌冷餐的标准约100元*50桌=5000元； 节目表演费用约5000元； 舞台搭建及桌椅租赁费用约1万元； 活动公司费用约5000元； 现场抽奖礼品费用5000元； 一等奖一名每平米300元优惠或5000元现金； 二等奖二名每平米200元优惠或3000元现金； 三等奖五名每平米100元优惠或1000元现金； 四等奖后全部是礼品兑现，全程费用合计约5万元。 样板示范区建议 售楼处 示范环境 正门 市府路 看楼通道 1、大门效果完成 2、入口广场景观完成 3、通道周边硬质铺地完成 4、设置导视系统 5、楼宇内部公共空间完成交房标准装修 6、楼宇局部立面完成 7、配置物业管理公司服务人员 S、O 连接新老城区，区域交通道路体系良好，具有桥头堡的战略地位； 27万平米社区，创造大居住环境；8万平米旗舰式商业，购物休闲新领地； 户型配比合理，选择面丰富；高附加值的设计理念另购房者必为心动； 松山新区已成为锦州百姓购房置业的首选地，而本项目正为其核心地所在； 区域内大型综合体商住社区匮乏给予了本项目良好契机。 W、T 项目SWOT分析 项目一期试水产品情况 1# 2# 3# 户型及面积 一期试水产品为红色部位的121套住宅，主力面积及户型为两房及小三房，主要针对市场的刚性需求及次级改善需求客户，目前已签约81套，回笼资金超2000万，6号楼推出部分基本售罄，剩余多为7号楼高层房源。 6＃ 7＃ 8＃ 5＃ 12＃ 9＃ 10＃ 两室的98平全南户型 25户 两