易通桂林文诗美境项目前期策划案.doc

易通“文诗美境”前期策划案 南宁市易通盛达咨询策划有限责任公司 目录 前言 第一部分 桂林房地产市场研究第一章 市场宏观判研与板块分析一、楼市宏观背景研究二、房地产板块发展展望三、区域对比第二章 市场结构调查第三章 楼市发展趋势一、价格走向二、产品趋势第四章 近年来房地产开发表现特征的评析一、在规划方面表现的特点二、在建筑设计方面也有一些新的特点三、商业与公建配套方面 项目分析第一章 项目所在片区的房地产发展现状和趋势一、区规划二、区板块市场调查第二章 项目SWOT 分析一、优势分析（STRENGTHS）二、劣势分析（WEAKNESSES）三、机会分析（OPPORTUNITIES）四、威胁分析（THREATS）第章 住宅市场需求研究一、整体需求氛围研究二、房产价格研究三、产品需求研究四、购房者特征研究第五章 社区商业市场状况研究一、周边商业物业形态的特点 项目定位第一章 目标客户定位一、 客户群定位二、 目标客户群的流动性趋势预测第二章 核心主题定位一、市场与定位的关系二、楼盘开发两种思路三、选择地产板块战略四、核心主题确立的基本原则五、战略目标定位六、核心主题七、培育住宅概念的必要性和价值八、住宅概念的细化九、营造生态住宅的主要手段十、住宅的技术策略十一、住宅的产品设计提示第三章 项目细分定位一、档次定位二、物业定位三、户型创新四、功能配套第四章 商业物业定位一、定位原则二、本项目定位依据分析三、三大基本功能第五章 项目规划设计定位一、规划构想二、商业布局三、本项目的总平面规划布局的要点四、水景总体布局与其配套设施五、绿化规划的建立六、建筑风格形象处理 四、销售中心工作制度 五、销售人员管理制度 六、现场销售基本流程 前言 目前桂林市房地产正处于一个快速稳健发展的时期，2009年沃尔玛的进驻将拉开桂林市房地产以及商业的又一轮发展狂潮。桂林主要分为六大城区：秀峰、象山、七星、叠彩、雁山和西城区。桂林作为一个旅游文化历史名城，在国际国内享誉盛名，尤其是其优美山水景色及人文魅力吸引了来自五湖四海的游客，更吸引了众多房地产企业踊跃进驻投资，酒店业也在这里蓬勃发展。 在桂林的六大城区中，秀峰区和七星区作为桂林市最老的城区，商业已经形成巨大的规模，而且在其他城区都出现了较繁华的商业地段，象山区的德天广场和瓦堡市场等等。而在雁山区，那里是桂林高校最为集中的地区，且该地区目前房地产发展几乎是一片空白。此外在新划入桂林市区的西城区，该城区是未来桂林市的行政中心。原本房地产较为冷清的临桂县城，当市政府做出该地未来将作为桂林市的行政商业中心的重大举措时，便迎来了房地产开发的热潮。 以上是我们针对桂林市建设国际现代化旅游城市的发展目标，以及结合项目地周边房地产发展概况和市场需求特点，做出的简略的概况介绍。在经过了我们的实地走访调查，相信以我们专业的市场研究策划定能使本项目开发建设取得成功。 第一部分 桂林房地产市场研究第一章 市场宏观判研与板块分析一、楼市宏观背景研究1、市经济发展概况桂林自古享有“山水甲天下”之美誉，是中国乃至世界重要的旅游目的地城市，有着被国务院确定的国家重点风景游览城市和历史文化名城两顶桂冠，被誉为国际旅游明珠。桂林风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表的山水景观，有山青、水秀、洞奇、石美“四绝”之誉，是中国自然风光的典型代表和经典品牌。“千峰环野立，一水抱城流”，景在城中，城在景中，是桂林城市独具魅力的特色。总面积2.78万平方公里，其中城区面积565平方公里。 现有总人口500万人，市区人口80万人（含临桂新城区和八里街）。 注：上述数据位2004年的数据。 据初步，全年生产总值（GDP）883.02亿元，增长12.9%。其中，第一产业增加值171.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值399.45亿元，增长17.7%；第三产业增加值312.06亿元，增长11.0%。第一、二、三产业增加值占生产总值的比重分别为19.4%、45.2%和35.4%。第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为9.4%、59.7%和30.9%。全市人均生产总值（以户籍人口数计算）17435元，比上年增加2607元，按可比价格计算，增长11.9%。 2、桂林的地位和发展优势 桂林旅游资源丰富，并具有以下五个方面特点和优势：一是山川秀丽独特。典型的喀斯特地貌和丹霞地貌赋予桂林“山青、水秀、洞奇、石美”的山水风光，素有“甲天下”的盛誉；二是自然资源和人文资源浑然一体。漓江、芦笛岩、象鼻山、龙脊、八角寨、灵渠、桂海碑林、王城等景区（点）各具特色；三是城市与景区交融，推窗、出门就能见景，且景观分布适当，旅游可达性好；四是景观分布的空间层次多，且各具特色，便于多种旅游线路的组合与分期分区开发；五是多数景区有城镇做