武汉万科城二期营销推广计划.pptVIP

三、销售目标及任务分解 4月22日 5月 样板间开放 二期蓄客 二期A栋开盘 5月29日 5月22日 6月30日 7月31日 A栋清盘/B栋蓄客期 二期A栋预计开盘时间：5月29日 推出套数：176套 蓄客目标：1500组 销售目标：160套（90%以上） A栋去化90%以上 蓄客 1500组 G栋清盘 剩余约20套房源 5月29日 5月31日 6月6日 6月13日 6月20日 6月27日 6月30日 80套 20套 20套 20套 20套 清盘 目录—— 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 四、销售阻力及难点 项目阻力及难点 政策阻力 销售难点 客户阻力 竞品阻力 投资成本增加，投资客户被阻断 置业门槛变高，再改客户减少 对价格更为敏感，首置客户趋向继续观望 竞品加推更为密集 价格上涨幅度减小，严格控价或变相降价 潜在竞争对手的不预期动作 市场 产品 更要听见万科城的声音 更要体现万科的力量 户型以两房为主，三房为辅，类型较为单一 与一期相比，无任何可拓展面积 目录—— 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 五、市场对策 市场对策 听见万科城的声音 体现万科城的力量 保值承诺 青年置业计划 宣传推广 现场SP活动 1、线上宣传为主，提前引导市场， （报广、短信、网络，三位一体）； 2、线下活动为辅，推动关键节点， （样板开放、按规开盘、客户答谢） 1、“保值承诺”：万科城绝不降价 2、“首改实惠”：三房总价合理控制 3、“首置优惠”：小折扣＋大赠礼 目录—— 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 六、客户对策 蓄客途径 老生新 精点穴 现场活动 做圈层 给信心 报广 短信 网络 现场包装+导视 卖点重整 提倡公积金贷款 维护和深挖 进一步拓展 大客户 大渠道 1、利用现场活动营造，吸引业主到访，提高老业主的满意程度，激活本项目自身“造血”的功能。 2、在目前成交客户的生活圈层中继续深挖潜在客户。 3、利用适当优惠给予客户一定信心。 1、组织专项大客户活动，深挖现有资源。 2、前期成交客户中同单位成交套数达5套以上，皆可进一步以成交客户为纽带，将其发展为万科城大客户单位。 1、线上宣传为主，提前引导市场[报广、短信、网络，三位一体]。 2、派单、插车、扫楼等同期进行。 3、设立外展点。 1、现场包装及周边导视系统的重整和完善。 2、卖点解构重整，深入挖掘。 3、公积金贷款目前还未受新政影响，大加提倡公积金贷款力度，寻找并深入挖掘万科城的公积金客户。 目录—— 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 七、推盘策略 价格挤压：G栋销售达到存量安全线[20套]，价格上涨1000元/㎡， 体现保值实力和增值能力，增强客户信心，降低观望期望值； 并通过产品卖点及总价对比，引导首置和首改客户转向， 挤压二期二房出货。 专题蓄客：二期确保专题蓄客期[4月底-5月底,一个月]， G栋销售至4月底时，工作重点转为针对二期专题蓄客; 此阶段线上线下，来电来访，均主推二期。 热点营造：样板开放，遵规开盘，客户答谢，短期内[2-3周]连续制造三大热点。 适时加推：如果二期销售情况较好，及时推出后期房源，抢占市场； 如果二期销售情况不够理想，在现有房源基础上，制造加推节点，营造热销氛围。 推盘关键动作—— 开盘价格合理控制：留有后期价格上涨空间，给予客户信心； 加大两房优惠力度：拥有额外小折扣，并赠送礼品，支持刚需及首改客户； 三房价格仅略高于两房：三房总价合理控制，拉小三房与两房单价距离； 缩小楼层差价：二期房源朝向及景观相差较大，建议尽量缩小楼层差价，增大景观和朝向差价。 定价保障原则—— 万科城二期 营销推广计划 目录—— 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 一、市场分析 政策核心摘要 打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。 态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。 4月15日——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 以家庭为房产界定单位——阻力：婚房算二套（未取得结婚证）； 首套90㎡以上，首付不低于30%——机会：85㎡仍可20%（周边同类同期约1000余套）； 二套，首付高于50%，利率高于1.1倍——阻力：115㎡首付+24万，利息上调