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世联天津津滨地产滨海圣乔治小镇商业项目营销沟通方案
津滨地产·滨海圣乔治小镇商业项目初步沟通 商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分 商业地产开发是一个精细的系统工程,有着众多子系统 商业是城市的空间及功能节点,商业开发要放在城市时空发展背景之下 商业要以区位价值为标尺,并合理体现这一价值 消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源 业态规划是对商业物业的灵魂塑造 良好的物业产品设计为商业提供可持续发展的空间平台 适合的销售模式为商业成功打下基础 招商先行为商业成功提供保障 招商管理十原则: 招商先行原则 维护项目的产业经营黄金比例原则 维护项目统一主题形象、统一品牌形象 原则 功能和形式上实现同业差异、异业互补原则 集中商业经营方式的选择原则 核心主力店先行,辅助店随后原则 核心主力店布局优化原则 特殊商户招商优惠原则 放水养鱼,先做人气,再做生意原则 承租户的选择确保租金来源原则 运营管理是商业持续成功的关键 世联认为对商业问题的解答应该遵循以下思路,围绕两条主线进行分析和研究 项目体量:总建筑面积25万㎡,其中酒店3.25万,公寓18.7万,商业3.51万 强势资源环境:东北临航母公园,西靠“中新生态城”、 国际乡村俱乐部高尔夫球场,东临渤海湾。 交通环境:中央大道、海滨大道、汉北公路、轻轨线路、京塘铁路、快速路等形成便捷交通网络 项目属性界定:世界级滨海休闲度假旅游休闲区、强资源型规模生态住区、中小体量特色商业配套 客户问题:通过完整的系统性的思考,前期定位、业态规划、后期招商策略。 案例借鉴目的 案例选取 未来海岸规划总规模100万㎡,一至三期已交楼,商业物业在一、二期开发完毕 先行开发高档住宅,并借助高品质主力店,提升项目整体品质,然后高价销售小区街铺,在放量交房前夕,集中商业开业,计划以集中商业的成功运营带动已售街区 未来海岸体量庞大的会所业态规划比较成功,空置率高主要是与社区入住率低有关系 前期很大程度借力片区环境,其次是主力店策略;已形成的社区商业业种具有参考价值 由于未来海岸区域拥有良好的自然环境资源和市政产业开发环境,所以前期会所商业的成功运营和店铺销售都借此获得成功 品牌商家对于提升社区品质和带动开发节奏、提升商气、推熟社区具有多方面重要功能 借鉴经过市场检验的社区商业业种配置,对于本项目商业东座细部规划和招商具有指导意义 业态定位、主力店引进、市场定位缺乏科学性,销售的负面作用需要警惕 街区无计划性销售对于商业规划具有比较明显的负面影响。 对外服务的商业前期规划要充分考虑停车位的充足问题。 商业布局如果分离设置则绝对影响其聚集效果,不利于整体经营效果的提升。 大体量的商业布置在社区内部要充分考虑交通对外的可达性,否则无法充分实现其商业价值,反而会出现负面影响。 未来海岸商业获利模式与业态演变 泰晤士小镇商业规划 泰晤士小镇特色商业规划为4大功能组团,营造出独具特色的商业氛围 在规划上提供了足够多的开放空间,形成区域的人气和活力 婚庆服务区——以教堂、圣爱广场为核心,形成特色鲜明的婚庆服务区 教堂位于泰晤士小镇的核心公共风貌区,其前面正对着公共绿化广场,背靠居住区主干道,南北两侧布置有进出停车场及地下停车库的车道; 教堂占据着交通要道,方便人们到达参观、游览及礼拜,同时出入口的位置和周边林荫步道的设置却使其避开了交通喧嚣与繁华,与公共绿化广场共同形成观光、休憩场所。 建筑风格——纯粹英伦风貌的风情展示区 人文元素自然融合到各个细节,原汁原味的英伦风情一览无遗 婚庆服务区——以婚纱摄影、婚庆服务为主的配套商业,提供全方位、高品质的婚庆服务 目前,上海最知名的六家婚庆公司已入驻泰晤士小镇,街头上经常可见一对对穿着婚纱礼服的新人,这已经成为泰晤士小镇一道独特的风景线。 配套设施——结合婚庆主题,同时利用水景资源打造极富创造性的餐饮娱乐休闲区 泰晤士小镇婚庆主题服务区的成功要素—— 项目概况 总体规划——居住区围绕核心区分布; 商业区集中布置于中心。 功能划分:分为雕塑公园区(A区)、核心购物区(B区)、酒吧风情区(C区)和生态广场区(D区)。 商业概况:核心购物区8.5万平方米,包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼海鲜等休闲、购物、餐饮、娱乐项目。主力店铜锣湾百货,更以“海洋文化+生态景观”的主题定位。 商业形式分析 商业分级——各类商业对区域价值影响 从区域商业发展历程可以看出商业发展先后次序:先是以满足片区的民生需求的超市启动,辅以餐饮与娱乐辐射其他区域扩大影响力;发展期标志为百货与主题商城的进驻;成熟期表现为商务活动的扩展。 2000年11月11日沃尔玛在中国的第10家超市在华侨城开业,进一步提升了华侨城城区的整体功能。 2001年10月28日,中国首家主题酒店——深圳威
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