世联昆山中航城商业综合体2009年营销报告.pptVIP

* 渠道分类 直效渠道打击 有效传播方式 车身广告 定向客户短信 DM直邮 线上媒体 线下媒体 Action3 怎么让客户来？ 不花冤枉钱，建立最有效的渠道思路 适用营销主题 重大节日或城市主题活动期间（琼花节、农运会），宣传项目形象，发布重要售卖信息 及时灵活发布售卖信息，并进行客户维护活动； 网络渠道（昆山4大主流网络） 杂志《昆山楼市》 电视台 广播（FM101.7/江苏交通频率/其他） 适合宣传项目形象，发布重要售卖信息； 适合常态时宣传项目想想，发布重要售卖信息； 适合精确制导打击区域，必须和本项目目标客户活动区域结合； 适合老业主和意象客户精确制导； 适合制导目标客户圈层和区域； 银行和宾馆饭店展示 适合制导目标客户圈层和区域； * Action4 全体系价值展示 完善价值展示，夯实价格基础 提前展示 春节期间昆山主流电视台播放中航城形象宣传片； 中航城市广场重要节点发布会； 苏州天虹商场开业典礼参观活动 必要条件：宣传片、电视台合作、活动举办 怎么让客户买？ 阵地包装 商业样板区提前包装，展示成熟经营场景，并配合外围展板、形象墙重新包装，建立阵地杀客氛围； 必要条件：样板段、实体店和展板出街。 全城打击 加大市区三面翻市区交通牌画面更新力度、平时以宣传价值体系为主，重要展示营销信息。 必要条件：物料配合和提前报批。 细节提升 看房通道和样板房细节提升，充分展示产品价值。 充分利用社区成熟阶段实景展示条件，调整看房体系 * 提前展示 Action4 09年 提前展示动作 春节前剪切形象宣传片，春节期间在昆山当地电视台播放 首选：昆山新闻综合频道重播 备选：昆山电视台影视频道 备选：昆山电视台城市频道 * 展示主题：中航城 城市运营团队媒体见面会 活动形式：新闻发布+酒会 活动时间：2009年4月 参与人员：政府官员/社会知名人士/成交和意象客户/媒体 活动内容：重要合作企业管理团队见面会，如天虹商场、招商公司、办公物业公司 活动关键：a、创造良好的主客沟通环境，以自由、优雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的轻松氛围，主动与客户沟通，展示项目价值 b、介绍环节简便，准备相应的介绍资料和相关新闻供稿，设定专区及专访时间 提前展示 Action4 09年 * 展示主题：中航城 天虹商场开业典礼 活动时间：2009年10月（预计） 参与人员：成交和意象客户/媒体 活动关键：利用开业典礼活跃的现场氛围，为客户营造中航城市广场繁华生活氛围； 提前展示 Action4 09年 * 阵地包装 提升项目价值展示效果，主要是商业街区打造、小区入口及售楼处改造； 在《中航城二期展示系统建议》有详细的建议，包括： 售楼处展示改善建议：售楼处内外布局、内装建议、沙盘和模型建议、增设的功能区建议 情景展示区建议：选址、看房路线和指示系统、商业街包装、实体店选址和包装、公寓样板房选址和包装建议 Action4 * 三面翻定期更新，以形象宣传为主,配合大的信息更新 路牌更新灵活，以售卖信息为主 高炮以形象宣传为主 及时更新，灵活机动 形象、售卖信息全体系打击 09年 Action4 全城打击 * 09年 改进 看房通道的改进策略已在“春暖计划执行方案”中具体阐述 目前看房动线 理想看房动线 高层、小高层及洋房样板房展示，增加附赠空间及销售买点的文字化说明，提高客户感知； 目前重点是加快推进看房通道的包装 09年中期，在工程成熟的基础上，将看房动线移到小区内部，全景展示小区成熟面貌； 以小高层看房动线为例 提升 Action4 细节提升 * Action5 产品优化 打造产品附加值，提升客户价值感知 园林装修 别墅庭院装修交房，免除客户自己打理，并提升客户居住功能； 必要条件：基本绿化体系营造； 怎么让客户买？ 局部装修 洋房或大户型住宅赠送厨房或卫生间硬装，免除客户自己打理，并使客户获得实际收益； 必要条件：成本控制 * 别墅精装修园林交房 提升剩余产品附加值，并赋予园林别墅的概念 09年 建议在09年制作别墅产品的集中推售节点，初定5月。 将别墅产品的花园进行精装，提升客户感知，尽量打造中航别墅与众不同的私家园林和景观，如：地面草坪，灌木、乔木种植必不可少；地面铺装、小品营造更能打动人心 优化产品 Action5 * 价格策略 价格体系重塑和优惠灵活释放 优惠灵活释放 价格体系重塑 平稳销售期，设定稳定的折扣，但和案场执行紧密结合；在重大销售节点以及竞争对手策略突变的情况下，采取应市而变的机动调整策略 针对一期剩余房源，综合考量各房源分布位置、楼层、朝向等因素，重新梳理价格体系。 Action6 怎么让客户买？ * 楼层差设置不合理。中、低区跳差较小，价格区分不明显，低区房源形成积压；高、中区房源