世联广东东莞南城时尚岛住宅营销执行报告.pptVIP

1 时尚岛住宅营销执行报告 谨呈：东莞市深国投房地产开发有限公司 商业秘密声明 前言——报告前提条件 一、项目概况 项目大区位：位于政府斥资500亿打造的东莞新城市中心区内 二、目标及梳理 开发商目标 目标剖析与理解 目标剖析与理解 目标下的思路 三、项目营销出路 成熟的小户型市场制约着项目的发展空间 东莞小户型已形成相对成熟的营销体系，市场细分趋难，差异化竞争空间趋小； 从整体市场来看，关键是如何体现出匹配市场特性的差异化竞争优势，达成期望目标。 小户型价值体系研究——寻求实现项目核心价值的载体 项目蓝海战役：小盘？大盘？如何博弈？ 项目发展思路分解 CBD国际酒店式公寓八大价值主张 项目发展思路分解 项目发展思路分解 项目的客户群定位 客户群体描述及营销突破口 建立符合IF阶层的新地产营销模式 IF基金操作构想 IF社区网络交互平台 四、营销策略及执行 重理思路下的营销战略举措 营销战略思路 战略思路下的营销思考 战略思路下的营销思考 战略思路下的营销思考 战略思路下的营销思考 战略思路下的营销思考 1、调整落地窗设计，提高户型使用率 2、调整B1/C1生活阳台附加值设计 3、调整首层架空园林主题式设计 4、架空层（结构转换层）设商务休闲会所 高形象占位，高品质展示 项目形象定位 形象推广语（Refered Only） 硬件局部亮点展示——豪华大堂、电梯厅、公共廊道、立面及局部园林。。。 硬件局部亮点／包装价值展示 硬件局部亮点／包装价值展示 硬件局部亮点／包装价值展示 硬件局部亮点／包装价值展示 商业前广场——国际感／休闲 硬件局部亮点／包装价值展示 针对营销，主动出击 线上推广节奏 户外广告——节点更换信息 户外广告牌——抢占要塞，围合攻势 电视广告——锁定目标，分类投放 分众传媒、短信——开创低成本营销 报纸广告——以营销节点为主的应用策略 网络宣传——符合目标客户群的针对性营销 包装先行，分批包装，节点局部换画 线下渠道策略 联动世联莞深客户资源 全城联动－积分增值计划、老带新 联动世联莞深客户资源 活动过程网络路演及幻灯演示 实现成功开盘的有效促销手段 IF基金/网络上市发布会—公开高调亮相市场 二期营销总控图（2007） 五、财务成本及收益预算 项目总营销成本预估 上门量预估——截止解筹日 世联、深国投 强强联手预祝时尚岛销售成功！ 四星级以上 - 档次 7.10-12.31 投放时间 会展中心酒店等 华凯广场、华凯大厦、第一国际、金源中心、君豪商业中心、海联大厦 典型物业 投放区域 物业类型 高级酒店 写字楼 莞城、万江、道窖、厚街、虎门、石龙、长安、常平、 莞城、深圳部分写字楼 投放组合：30秒（2个月）+15秒（2个月）+5秒（1个月） 诉求内容：中心区国际标准高尚寓所，绝佳的投资机会 9月15日样板房盛情开放 样板房开放 头版1/6硬广 东日／南都/广日 9.11 IF基金上市发布会 形象+认筹 IF基金上市发布会 末版1/2硬广 东日／南都/广日/IF时尚之声 8.21 认筹 头版1/4硬广 东日／南都/广日 8.07 IF基金发布会通稿 IF基金发布会 新闻通稿 东日／南都/广日 8.27-28 解筹+卖点 解筹 头版1/4硬广 东日／南都/广日/IF时尚之声 9.25 开盘预告 开盘 硬广 东日／南都／IF时尚之声 12.18 末版1/2硬广 新闻通稿 形式 东日／南都/广日 东日／南都/广日 媒体 内容 主题 时间 7.17 7.13 形象首次面市 媒体见面会 中央国际公寓,智富阶层理想寓所 项目定位及开发商价值理念 《IF时尚之声》除作为项目内部交流刊物，弘扬项目企业文化之外，同时可配合销售节点，填补因东日／南都版面局限带来的信息不对称问题，我们的建议做法是： 设计企业内部交流刊物《IF时尚导航》，形式如海报或报纸，后期作物业内刊； 根据节点发布营销信息，弥补大众传媒的不足； 联合其他企业内刊，互插信息，增强交流功能。 IF时尚之声 通栏广告：形象/阶段性信息发布 链接：片区报道/专题报道 导航系统：按价值点高低重新排列，增强动感 时间：7.01起 形式：资讯网站报道+自身网站完善 前提：IF社区网络平台建设/新闻预告 建议资讯网站：搜房网（东莞/深圳）、东莞阳光网（《东莞发现》资讯网）、深圳房地产网… 项目网站 资讯网站 楼体条幅的用法： ·当作户外广告牌，增强信息表现力； ·制作时效，成本低信息，可1.5月/次更换； 灯光字的用法： ·一改惯用的单一字体的 用法，增加图片或者如HELLO的英文字样 □　楼体包装（包装先行，形象巨幅，脱装条幅／灯光字，节点换画） 6.25起 楼体巨幅（形象广告画及推广主题语） 8.01起 配合3楼脱装,采用楼体条幅（灯光字）（认筹/IF基金上市/解筹/