世联江苏南通紫琅上郡项目营销总纲与执行报告.ppt

南通紫琅上郡项目营销总纲与执行报告 思维推导图 项目现状 项目现状 项目现状 项目现状 项目现状 项目现状 项目现状 项目位置：上海佘山别墅片区 经济指标： 建面：144500㎡ 占地:144500㎡ 容积率1.0 项目规划： 受地块狭长限制，横向规划为5个地中海小镇，纵向贯穿5条景观主轴。 产品类型： 叠加，联排，双拼 主力面积：170-280平米 媒体营销推广渠道选择 口碑传播作用最大； 高炮，路牌采用较多，效果较为明显； 报纸普遍采用，效果一般， 电视、电台、网路渠道效果一般 线下有少量派单和巡展动作 利用开发商资源寻找并培养领袖型客户，利用访谈形式营造强劲的口碑传播力度 领袖型客户：政府领导、某行业内的关键人物、民营企业家协会领袖、社会名流等等； 培养领袖型客户的方式： 1）会所名誉会员； 2）通过一定的优惠方式促成领袖型客户购买； 开始时间：4月1日 目的：有效传播项目各项信息； 方式：与短信公司配合，将信息发至月消费额200元以上客户以及针对性的客户名录； 内容：圈层活动、产品推介会、样板房正式对外开放、项目开盘等信息； 应用时间：以项目活动前、开盘前及持销期为主各大时间节点前释放信息。 落实时间：3月15日 采用小体量、多频次开盘的方式，创造持续热销的景象；价格策略方面采用低开平走的方式，快速销售，快速回现 分期推售的优点： 1、可人为制造项目的稀缺性； 2、可根据前期市场销售情况，控制后续项目的上市时间和定价策略； 3、避免部份景观相对较差的单元出现滞销的情况； 项目产品比较均质，不存在明显的问题（瘦狗）产品，推售更多的从组团化和与一期推售的距离考虑 3 4 5 6 7 8 短信的使用原则以项目活动前、开盘前及持销期传递项目信息为主 短信持续轰炸 3 4 5 6 7 8 售楼处优化建议 步骤一 步骤二 保持整洁干净，移除杂物，设置吧台等小装饰 立即行动 餐厅部分改建为工程展示空间 增加区域优势介绍、规避项目劣势的展板 3 4 5 6 7 8 展示区园林建议 靠近墙的一面，以高树为主，弱化围墙对于行人的压迫感 靠近房屋的一面，以园圃和花坛等情趣小品为主 引入不同的花卉品种，将小空间做出多样化的园林主题 植物配搭——色彩 制造微地形——高低错落 道路宜曲不宜直，弱化道路长度过短带来展示的短板;铺装采用红色面砖，彰显古典、大气感觉 3 4 5 6 7 8 展示区园林建议 随着道路的蜿蜒曲折 局部出现一些节点式共享空间，展示生活氛围 建议可以考虑将车位通过绿化柔性化 完成时间： 4月24日 3 4 5 6 7 8 展示区庭院建议 在展示区途中也就是样板房的南花园，打造一个精装庭院，通过阳伞、桌椅、食物、餐具等道具主动营造生活气息 完成时间： 4月24日 3 4 5 6 7 8 样板房建议 原汁原味的欧风 采用欧式风格，在强调居家氛围的同时，反应原汁原味的欧风，与项目英式贵族立面相符合 完成时间： 4月24日 服务主题： 尊贵 展示要点： 没有销售，只有服务 处处透露着尊贵和私密 传播 （Spread） 活动 （Scene） 服务 （Service） 展示 （Show） 服务（Service） 销售服务：没有销售员，只有侍应生 物管服务：借鉴豪宅销售经验，提升尊贵度 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 9 服务流程规范化、标准化，使客户享受高效、贴心、细微的服务 销售代表、保安、保洁着装整洁、精神焕发、气质优雅 售楼处、样本房销售代表必须热情服务，使现场保持温馨、热烈的购房氛围 3