世联苏州湖东地王项目营销策略提案.pptVIP

关键词2：独墅湖崛起——湖东前景报喜，规划更趋宜居 树立双湖交汇处项目价值标杆 1 目前双湖板块整体启动时机已经成熟 本项目的开发对于双湖板奠定低密度高端人居板块的地位有着十分重大的影响 政府对独墅湖板块具有明确规划 高教区已初具规模 板块内配套设施完善 （27洞高尔夫球场/五星级酒店/双湖亲水商圈/） 独墅湖东进入高速发展期 板块联动效应加剧 板块人居改善，前景远大 新机场路独墅湖底隧道正式通车 高教区 独墅湖湖底隧道 金鸡湖大酒店 高尔夫球场 项目定位关键词1：区域占位 双湖板块 + 既占有金鸡湖CBD诸多商务配套优势，又占有独墅湖宜居的生态景观资源优势 关键词1：37万平米——双湖板块仅见大体量综合性社区 2 多元化产品的国际化演绎 关键词2：海纳百川——满足各阶层对于居住的追求 多元化产品的国际化演绎 2 低密度洋房 TOWNHOUSE 酒店式公寓 商业 精装小高层 关键词3：多元社区文化——显隐布局，区隔显著，文化形成多元 多元化产品的国际化演绎 2 项目定位关键词2：社区定义 双湖板块 37万M2国际化社区 + 既占有金鸡湖CBD诸多商务配套优势，又占有独墅湖宜居的生态景观资源优势 多元化 3 关于商业部分的定位，上次沟通已经达成了如下共识： 1、健身休闲主题综合商业 + 中小型配套商业的经营模式； 2、除主力店外，功能还要涵盖至酒店公寓服务和社区商业； 在上次沟通中，双方已经达成商业部分经营思路的共识： 1、重视先期经营，打造成熟商业价值； 2、先期对于主导性商业，可采取低/免租、分成的方式促进商业运营； 本次商业定位解决的问题： 1、业态组合、规模及商业价值提升建议； 2、商业的运营、招商思路和商家资源建议； 关键词1：目标明确——项目商业核心问题聚焦 商业，打造片区一流生活消费地 3 “主力店先行 ”的顺序 优先引入核心主力店（运动、健身主题），打造鲜明的主题商业概念； 配套辅助店以主力店为核心功能，在定位上作为主题功能的补充。 主力店功能不完全满足功能的前提下，设置相应的辅助店，提升主力店综合性能； 通过核心主力店组织消费人群; 主力店放在经营轴线的端点（例如负一层、二层或二楼以上的楼层），不宜集中放置在可达性和可视性最强位置（例如首层），达到主动组织人流的效果。 通过辅助店维护品牌形象 辅助店设置在昭示性最好、可达性最强的位置（例如首层沿街位置），一来可以通过次主力店提升商业中心品牌形象，二来这类辅助店本身具备较强的经营能力，愿意花费较高的租金租最好的地段。 3 关键词2：定位策略——制造鲜明的主题商业概念，通过辅助商业，强化主题商业功能 商业，打造片区一流生活消费地 3 1 2 3 位于人行和视线较佳的方位，形成主动性购物； 1 2 大型主体建筑，形成昭示性较强的商业面貌，并充分利用楼层规模制造充分的使用空间； 3 餐饮休闲，包含高档美容院、异域风情的餐饮店以及若干家特色购物店；采用内店的形式，形成目的性消费； 3 关键词3：案例借鉴——碧云体育中心 [国际的情调、运动的社区] 碧云国际社区目前已集聚了来自世界60多个国家和地区将近1500余户外籍人士家庭，国际化的社区配合国家花生活，对运动健身设施提出了高标准要求，2万方的运动主题商业应需而生； [运动设施] 美格菲健身运动中心：建筑面积1.1万平米，包含： 5000平方健身馆； 50*20标准恒温泳池； 1000平米儿童健身区； 各类室内球场约3000平米； [运动配套商业] 迪卡侬运动产品超市：建筑面积4000平米，包含一个首层自选商场和二楼专业器械商店； 商业，打造片区一流生活消费地 碧云社区—集合了运动主题功能和运动特色购物，以健身功能为主题，运动配套商业约占主题商业的30% 3 健身会馆 恒温泳池 壁球馆 台球馆 羽毛球馆 3 关键词4：业态组合建议1——以大型综合健身会所为主题商业，营造园区高档综合运动、休闲消费中心 商业，打造片区一流生活消费地 3 医疗保健所 Word-Link 美容、纤体、瘦身 玛花纤体/Y+YogaCenter 3大泛运动、健康辅助商业 一线运动品牌专卖 3 3 关键词4：业态组合建议2——辅助中型运动特色消费，可采取泛运动主题购物、健康概念类消费形态 商业，打造片区一流生活消费地 3 豆捞坊 海之幸日式料理 喜多屋国际海鲜料理 代官山 特色餐饮——日韩料理、特色西餐、东南亚美食 釜山料理 和记小菜 屋企汤馆 萨莉亚 蕉叶 港丽餐厅 3 3 3 关键词4：业态组合建议3——特色餐饮，针对社区，也能引导酒店公寓消费资源进行日常性消费 商业，打造片区一流生活消费地 3 酒吧 PUB 简餐厅、Café、茶馆、棋牌室 星巴克 哈根达斯 圆缘园