世联惠州光辉年代营销策略总纲.ppt

光辉年代营销策略总纲 谨呈：惠州市金光辉房地产开发有限公司 发展商档案 项目属性 项目位置 项目紧邻惠州唯一的、最齐全汽车综合市场 项目周边站台较少，路线班次少，并且要穿过主干道乘车，便利性相对较差 项目属性:惠城中心区，精致创新小户 08年小户型供应以本片区为主，辅以江北片区 恒和金谷VS本项目－主力户型点对点分析 恒和金谷VS本项目－主力户型点对点分析 五星国墅园VS本项目－主力户型点对点分析 海逸曼哈顿VS本项目－主力户型点对点分析 南湖明珠三期VS本项目——主力户型点对点分析 目前惠城小户型营销基本采用硬性推广方式，直诉项目卖点；推广渠道常规化、传统化，效果较一般，需寻求突破和创新 与竞争楼盘相比，本项目在户型设计方面有一定优势，在地段、综合配套以及发展商品牌等方面有一定欠缺。 借鉴点一：特殊客户群体定制化营销 ，进行圈层营销 总攻略分解 分期运作举措 内部认购期（2008.8.10——2008. 9.30） 开盘月（2008.10.1——2008.10.31） 强销期（2008.11.1——2009.1.31） 持销期（2009.2——2009.6） 尾盘期（2009.7） 展示策略——形象墙 展示策略——前广场 展示策略——售楼处 展示策略——样板房 展示策略——样板房1 展示策略——看楼通道 展示策略——大堂 展示策略——电梯厅 展示策略——户外牌 展示策略——楼体条幅 展示策略——悬念式楼体广告 展示策略—5层以下外立面展示 必杀技1——光辉会 必杀技2——客户积分计划 必杀技3——世联平台资源 必杀技4——派单 必杀技5——团购 1、媒体选择 各种媒体渠道投放费用均衡，相对较多的是直邮短信和FLASH；认购期和强销期的费用投入相对较大 总费用预算为199万，其中媒体推广所占比例最高占7成，营销活动占24％，开盘前的营销费用共占45％ 报告回顾 营销总控图 近期工作计划 活动目的：推荐客户办理积分卡，迅速提升项目人气，深度挖掘诚意客户，为下一步积累客户做好铺垫； 活动时间：进场之后开始启动 积分措施： 积极参与社区活动，可获得10个积分； 参与“老带新”活动，成功推介新客户，可获得100个积分； 本人再次购买，本人可获得300个积分。 会员级别及奖励兑换： 钻石级、翡翠级、1－5星级会员； 不同的级别获得不同的奖励。 众望.光耀城 郦城水岸 金海湾 珠江东岸 万科江北项目 仁和WE 城 中信城市时代 2007年 2006年 2005年 2004年 南山国际 美地花园城 大世纪威尼斯 …… 双子星商务大厦 城市一号公寓 TCL翠园 丽日百合家园 TCL嘉园 熊猫国际 领墅 都心地王 TCL雅园 水云居 城市原筑 万隆新域 碧水城 世联惠州客户资源： 世联策划代理惠州项目涉及普通住宅、商业、豪宅项目，2007年世联惠州市场占有率近30%，稳居惠州市场第一，拥有丰富的客户资源 荷兰水乡 美岸栖庭 大隆中心广场 TCL翠园 东江湾 联动：世联强大的惠州客户资源 目的：点对点的针对目标客户群体，传播信息，拉客户上门。 派单主要针对两大群体： 惠城目标区域：人气旺，年轻人相对集中的区域（数码街、步行街、三环装饰城、专业市场等） 陈江仲凯区域：江北、花边岭老城区写字楼客户 派单方式： 1、派单要求：每名派单人员需登记诚意客户电话，分派任务指标，每日汇总后由销售代表统一电话回访，预约客户上门。 2、奖惩制度：基本电话任务量为底薪要求，直接带客户上门立即奖励每批客户20元现金奖，成交奖励200-500元现金。 派单内容： 惠城区客户：花边岭广场核心商圈 陈江仲凯：花边岭广场南部第一门户 执行时间：8月中下旬 专业市场 数码街 步行街 陈江仲凯 时间 节点 10.1 10.31 国庆前户外广告全面更新，发布解筹、开盘信息； 直邮、短信各1次； 9月下旬网络广告信息更新； 9月28惠州日报整版1次； 9月28日今媒体封面整版1次 楼体广告更新 短信发送开盘信息 周末请兼职人员派单 企业推广、洽谈团购 世联二三级联动、二二级联动 公交车身广告 推 广 线 开盘期运作安排 活动线 销售 线 10.1开盘仪式； 精品小车鉴赏会 销售物料的准备 跟踪客户 10月中下旬单身派对 ACTION ONE：【光辉年代·开盘】 说 明：正式开盘 时 间：10月1日 地 点：售楼现场 活动策略：1、精品小车展、小车试驾 2、以销售为主线，表演活动为辅助，穿插安排； 说 明：通过网络论坛或世纪佳缘网组织情感对对碰 时 间：10月中下旬 地 点：项目现场 活动策略：1、迎合年轻人的口味和生活习惯，投其所好 2、请知名活动娱乐节目主持人担任本次