北京顺义新城广告策划推广总提案.pptVIP

创造大盘推动的力量 顺义新城广告策划推广总提案 【2008年推广任务】 2008年，一号地8万平米商品房住宅开盘销售，需要推广 2009年5月，综合性的二号地和七号地开盘销售，需要做开盘前推广 【目录】 分析 北京市场分析 顺义市场分析 竞争分析 奥运会对本案影响 目标客群分析 SWOT分析 核心竞争力分析 壹分析 1 北京市场分析 对于北京目前整个地产市场，我们总结了四句关键话： 拐点寒流波及到 刚性需求仍然挺 五环之内均过万 近郊板块成主流 【拐点寒流波及到】 由于政策调控、供需关系失衡等多种原因，深圳、广州等城市房价下跌，成交量萎缩明显，“拐点论”波及到北京，北京地产市场进入调整期。 消费者开始持币待望，尤其是单价两万元以上的房子，成交量萎缩。北京市房屋交易官方网站显示，2007年12月平均每天200多套，较之先前的日成交400多套，下滑了50%。 经粗略统计，春节期间，北京变相降价的楼盘多达50多个，潘石屹的SOHO北京公馆、世茂奥临花园、北京韦伯国际公寓、合生国际花园、东亚上北中心、The House、信然广场、富力桃园等。其中原因很多，有的是年底更多回款，有的是尾房促销，但都多多少少受到了拐点论调的影响。 【刚性需求仍然挺】 北京是中国首都，吸引了全国乃至全世界的投资者 每年留北京或闯北京的大学毕业生40万人左右，70后/80后为主，有大量住房需求 北京每年拆迁户数万，一部分购置经济适用房或两限房，一部分配发安置房，但大多需另购房 需要改善居住品质的大有人在 【五环之内均过万】 四环路以内住宅期房均价达到13,696元/平方米； 四至五环路为11,439元/平方米； 五至六环路为8,006元/平方米； 六环路以外为5,385元/平方米。 【近郊板块成主流】 顺义、通州、燕郊、昌平、房山、马驹桥等郊区板块成为热点，项目销售良好。 近郊板块项目有着共同的特点：价格相对低、交通便捷、自然环境优美、主流户型等。 在其它的近郊板块内，各项目各自为战，缺乏统一的板块整体规划，尤其是配套普遍欠缺，基本都属于“睡城”。 2 顺义市场分析 对于顺义目前的地产市场，我们总结了三句关键话： 高端地产板块形象 公寓多卖地缘客户 公寓新项目基本无 【高端地产板块形象】 【公寓多卖地缘客户】 【公寓新项目基本无】 3 竞争分析 【同区域竞争之：万科四季花城】 【同区域竞争之：金汉绿港】 【同区域竞争之：裕龙花园三区】 【同区域竞争之：望潮家园】 地址：顺义区潮白河畔 总用地面积：63.8万平方米 总建筑面积：42万平方米 容积率：0.8 建筑形式：低密度点式、板式公寓 户型：100-190平米 目前价格：9000元/平方米 剩余套数：243套，多在140-190平米 地址：天竺空港开发区B区安宁大街北侧 占地面积：45000平方米 总建筑面积：80000平方米 总户数：6栋9-11层住宅楼以及2栋2层公建，共718户 容 积率：1.8 建筑形式：塔板结合 户型：50-130平米，90平米占项目的30% 均价：7700元/平方米，一次性付款9.8折 开盘日期：2007年12月27日认购 入住时间： 2008年5月 地址：顺义区空港城后沙峪 总占地面积：138000平方米 总建筑面积：168811平方米 总户数：1070户 容 积率：1.49 建筑形式：6-10层带电梯板楼 户型：90-170平米 均价：10700元/平方米 最新预告：基本售完，只剩三期中的10、17、18号楼，预计2008年5月开盘销售，约100套 【区域外竞争】 4 奥运会对本案影响 5 目标客群分析 【顺义城区客群特点】 【空港区客群特点】 【周边乡镇客群特点】 【北京市区客群特点】 【外市区及国外客群特点】 【目标客群小结】 6 SWOT分析 【优势】 【劣势】 【机会】 1 确立大盘形象的思考 今天的顺义新城，就像当初的北京亦庄、上海浦东新区，有着无限的升值潜力。 无论是1号地、2+7号地，还是后续推出的地块，都将因“顺义新城”而颇具价值。 客户买这里的房子，一定是冲着“顺义新城”而来。 2 核心推广策略 站在推广城市的高度推广项目 塑城市 推地块 卖房子 3【总案名】 鲁能·顺义新城 大幕将开，新城崛起 10平方公里，鲁能地产升级中国城市标准 空港+奥运，双核动力城 4 【1号地定位】 鲁能顺义新城 首发区 顺义新城首发区，收藏万米公园 5 【2+7号地定位】 鲁能顺义新城 国际滨水区 2008水上公园，多业态风景群 7 卖点梳理 重点的城市：北京重点发展的新城之一 国际的城市：毗邻首都机场、北京2008盛会水上运动中心 生态的城市：毗邻潮白河、北京2008盛会水上运动公园、3660公顷国家级森林公园 多彩的城市：规划占地近10平方公里