曲江公馆.和园营项目入市.认筹方案.pptVIP

提前认筹很有必要！ 掌握市场竞争格局、竞品动向，确认和园竞争优势！ 一、示范区思路沟通 A区 B区 A区作为园林示范，以优质园林景观提供完美视觉体验。此外A区园林示范规避销售部与工地直接对接，对客户达到心理暗示的效果。 展示延伸 B区作为实际样板区：建筑空间、样板间，庭院、林荫道景观，品质生活在这里得到集中体现（B区L3准备高层精装样板展示） 样板园林及样板房：示范区建议 曲江两湖区域竞争现状概述： 一、和园下线产品陆续发力，低总价表现出市场接受度较高现象，但单价均表现比较克制； 1、2010年8月，万科金域曲江开盘销售，产品区间78---180㎡,成交近900套房源，单月成交额达10亿； 2、2010年7月下旬，碧林湾突然出击，65--155㎡、7300元/㎡的低单、总价引发了市场对曲江普通产品超高关注度，近两个月的集中发力，最终成交额为8亿； 3、湖城大境“天境”系列高举：低首付、低月供牌，产生不少购买吸引力，解筹率较高，实现7亿销售额(79㎡、122㎡、127㎡ 为主力户型开了七栋楼、176㎡、189㎡ 开了一栋)。 万科解筹实现均价为10000元/㎡（精装）、碧林湾为7300元/㎡、金地天境为11000元/㎡以上 竞争现状分析 曲江南湖区域竞争现状： 二、和园下线在售及将售产品继续占据曲江市场近期竞争大比例。 1、2010年10月，中铁梧桐苑将开盘推售140-200㎡小高层及花园洋房产品； 2、2010年7月，“御湖一号”产品替代“铂宫”转承中海在曲江高端项目的市场关注度，御湖一号主力产品区间为200--245㎡；经过数月蓄水、推广，将于本月29日开盘，起价11000。 3、目前曲江在售中端产品“紫韵”、“永和坊”继续保持其万元出头的销售均价，不温不火地进入现阶段“非主流”状态； 4、诸子阶因手续不全尚未正式开盘，2010年10月可能是其“小面积、低总价”产品蓄势开盘的时间差机会。 竞争现状分析 曲江两湖区域竞争现状： 三、曲江高端产品竞争暂出现“低迷、空档期” 1、中海“铂宫”产品自2010年初借助09年销售热潮之力，骤然提价后，其在售3期产品销售陷入滞销阶段，4期别墅规划已出，但面对市场近期表现及战略需要，御湖一号的推出规避了铂宫在区域内同质产品竞争的格局，以缓自身在曲江顶级产品竞争中的压力； 2、湖城大境别墅产品为整个项目后系产品做足形象提升与推广后，自身销售并未兑现预期造势效果，其西安市最高产品售价（单价）既在考验着市场的心理承受能力，也在等待曲江顶级产品销售的再次升腾； 3、曲江公馆B地块独栋产品，自09年抓住市场机遇，一路高歌猛进后，已至销售收尾期。虽贵为西安第一（总价）豪宅，但其刻意的低调神秘、高高在上的姿态注定使其不会成为市场竞争热点。 竞争现状分析 4、华侨城来了！从区域竞争的产品结构上看，华侨城与和园项目的产品规划最为相似，其中包括较大比例的别墅产品，2010年华侨城面对2.2亿的预期销售指标必定希望携品牌强势、同时大投入引爆市场关注度，迅猛发力； 5、2010年和园项目南侧湖城大境项目亦将启动，和园西侧地块已投入建设（未宣传）。 竞争现状分析 2010年曲江公馆·和园即将迈入南北两湖区域内的竞争队伍，面对以上市场境况，我们需结合自身积累与特点，去引领与挑战新一轮地产商机、开创项目及企业更高的品牌影响力。 竞争现状分析 和园竞争优势分析 什么是曲江公馆·和园现阶段可利用竞争优势？ 1、两湖区域内高端产品阶段性相对的市场竞争空档； 2、和园产品创新性所带来的竞争力； 3、公馆项目品牌延续所积累的内波动力量。 和园竞争优势分析 面对优势我们如何把握市场机会？ 首期开盘前的推售步骤 相关准备工作和重要事项 市场及竞争分析 房源分析 推售策略 认筹阶段的推盘节奏 小高层产品 两类平墅产品 独联体别墅 商业 产品分析 　 65110.03 　 141 　 小计 2.80% 1821.15 2.13% 3 607.05 L-f 20.16% 13128.59 20.57% 29 452.71 L-e 9.74% 6344.24 9.93% 14 453.16 L-d 17.85% 11622.00 18.44% 26 447.00 L-c 11.91% 7756.35 10.64% 15 517.09 L-b 37.53% 24437.7 38.30% 54 452.55 L-a 面积比 销售面积小计（㎡） 套数比 套数 户型面积（㎡） 户型 独联体销售面积占总销售面积的26.56%，是提升项目形象、实现溢价的产品线。 高层产品户型配比（G-1——G-7楼宇） 高层销售面积占总销售面积的57.97%，是实现项目资金回笼的主要产品线 　 142141.96 　 628 　 小计 10.83% 153