新景祥福建泉州东海湾生活特区项目营销策划.pptVIP

---东海湾·超200万㎡国际海湾生活特区--- 创新营销·赢在执行 ---泉州东海湾项目营销策划分享 厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 三、创新营销策略 一、项目基本情况及面临问题 二、创新发展定位 汇报思路 项目基本情况介绍 泉州【东海湾】项目位于泉州市丰泽区东海滨城。拥有泉州市新行政中心、大学城、总部经济带（规划中）等优质市政配套。项目自身拥有高层住宅、品牌商业街、五星级酒店、大型SHOPPINGMALL. 项目周边交通四通八达，处于泉州未来新区的正几何中心。 完善的配套、通往大泉州的便捷交通，使得该项目未来升值潜力极佳。 项目自2007年12月第一批房源面市以来，至今已成功开发6个地块，累积销售套数超4500套，合计销售面积50万㎡以上 规划总用地面积：901783㎡ 总建筑面积：2500226 ㎡ 建筑密度：32.38% 容积率：2.77 绿地率：30% 项目问题分析 东海处于泉州人心中的陌生区域，项目接手时周边市政配套均在规划阶段，配套设施有待进一步提高 --------陌生区域、生活配套严重匮乏 项目体量大，当地购买力有限，本地客群难以消化，如何吸引区域外置业客群成为营销推广的关键。 -------区域内客源极少 1 2 3 从产品形态来看，基本上是以普通住宅为主，各个地块建筑定位时产品区隔性较小，物业类型较为单一 -------居住品质提升受限 4 开发商在当地不具备品牌号召力，品质召唤力略显不足 --------品牌召唤力不足 项目问题分析 作为一个陌生区域的超级大盘，在泉州未来所有重要市政配套均规划落户东海的发展契机，产品自身规划无过多特色亮点、开发公司品牌不具备市场号召力的前提下。我们应该梳理出本案能与泉州区域其他项目区隔的最核心竞争力，才能成为引领市场的领跑者。 完善的市政配套，交通几何中心、泉州第一大盘？？？？ 最终，我司为本案度身定制核心竞争策略 泉州新中心，超200万㎡国际海湾生活特区 主打区域牌+大盘气势营造 中心城镇开发机制关键是依托新城镇的建设，项目的开发节奏、价值与新城镇开发进度息息相关 国际大都市城镇开发机制的3种类型 基本由政府包揽--以伦敦和汉城的新城镇开发为代表 ； “公办商营式”--以香港的新城镇开发为代表； 基本以私人开发商为开发主体，但政府给予一定的政策倾斜--以东京的新城镇开发为代表。 高标准规划：国际化、时尚现代以及生态的社区规划； 高密度的交流联系---- 社区内部与社区外部的融通 展示未来：高标准智能化的产品设计和服务设施 政府支持：基础设施建设先行；融资渠道 。 适用条件 大城市近郊，属于规划的城市次中心或区域中心的建设范围； 城镇中心基础基本配套设施符合基本生活需求，解决交通通达。 区域开发与建设政府支持，未来前景好，消除市民心理抗性 。 成功关键要素 中心城镇模式特征 现代化特征：具有强烈现代感，建筑充满现代都市气息； 国际化特征：吸引外国资本参与，建筑风格多元化； 人文化、生态化：通过新城镇的绿化、建筑、小品等体现健康与亲和的特征。 最重要特征： 内部功能外部化！ 新景祥大盘开发理论 ----中心城镇开发模式 依托市政，开启泉州造新城计划 创新1 1、泉州作为海峡西岸重要城市的历史地位正在形成，泉州在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位，新泉州呼之欲出。东海开发公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰； 2、东海开发公司是一个城市运营商，“政府请客，企业买单”，做的是泉州城市运营，是泉州新造城运动的领军者； 3、以经营城市，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，进行实际具体分项目的开发。 基于对大势的深刻把握， 我们提出一个全新的设想： 国际化泉州 城市复兴运动 以点带面，全面炒热板块并深耕板块价值 以点带面，炒热地块。强调并深耕本案【泉州新中心】区域价值； 以大篇幅板块软文炒作、详细介绍板块价值报纸及宣传品佐证项目【新中心】区域价值； 以简约大气的平面表现，将项目周边利好落成+销售利基进行有效结合，强化【新中心】理念； 通过把东海板块炒热，把“麻布”变成“锦缎”，把生地变成熟地、熟地变成旺地、旺地变成宝地。 麻布 锦缎 将项目卖点及市政规划