新景祥洪林华府项目营销战略与策略.pptVIP

开发商目标理解 目的： 扩大信息渠道，扩大潜在客户群体，吸引注意力； 传递项目信息，进度。 目标群体： 茅江区域企事业单位职工、周边乡镇主干道及人流集中地； 短 信 DM 渠道5：短信、电信帐单直邮、DM派单 精准定位，定点爆破 电信帐单 短信、DM联系“逸城枫景”老客户实施“老带新”计划，推荐本项目。老客户介绍新客户，成交后可获减免1年物业费/2000元奖励，介绍客户到现场即可获电影票2张； 渠道6：客户平台共享 老带新，联动助推 现场震撼策略 视觉震撼先行，充分提升客户的价值感知， 确保项目后阶段品质落地的承接性 现场震撼1——主入口景观先行 主入口设置一些雕塑小品，从入口开始体验宜居环境体验 沿主入口大道种植高大植被，延伸至售楼处，沿途点缀灯柱和路标指引 现场震撼2——看房通道体现人居品质 从项目次入口到售楼部设置看房通道 醒目的标识，强势的卖点； 确保美观、客户看房的安全； 路径合理，导示清晰。 现场震撼3 ——重新包装售楼处增强视觉冲击 售楼处重新包装，内部功能分区注重品质体验，现场内部色调稳重，与其他展示形成偏向人居环境的、表现力强烈的体系。 沙盘区 洽谈区 大门 大接待区 现场震撼4 ——园林实景呈现营造居住环境 先期建造部分景观示范区，在临近现场售楼部位置，展示园林实景，让客户切身体验。 表现元素：绿植丰富、小型休闲设施 生态步道形成绿道系统 以小型的休闲设施 草花类植物增加环境浪漫氛围 7 二期推售执行 二期推售策略 二期推案推案构想： 第一波适量房源：入市房源的价格试探，大事件营销手段配合，以性价比撬动市场，形成良好销售口碑，为后续房源入市奠定基础。首批推售量约1200㎡，合计户数约为204套。 第二波大量房源：相对集中上市，操作过程中对部分房源进行销控，实现挤压。 第三波少量房源：少量推案，适当抬价。一方面可实现一期房源的利润增值，另一方面，也有利于二期向三期房源过渡时，价格再次跳高 二期推案策略: 多回合作战，形成波次推案零库存 多回合营销 需要我们不断吸引客户的眼球，一确保每一回合的胜利，因此适当的机会推出部分优势产品，一则消化现有客户，再则试探客户接受度 第一批次 第二批次 第三批次 二期房源梳理及推售安排： 二期 楼栋 套数 面积 第一批次 12#、13# 204套 20424平米 第二批次 8#、10# 153套 16654平米 第三批次 7#、9#、11# 232套 24346平米 合计 589套 61424平米 物业类型 17F高层 12F小高层 17F高层 以上为住宅建面，不包括底商。 第一批次（12#、13#）推售量约20400平米，合计户数约为204套 开盘销售目标 保160套，争200套 诚意客户至少500组以上 以市场比较法判断价格：通过比较在售的三个楼盘，按5大项目素质打分后，项目二期第一批次12#、13#房源入市均价区间为3300—3400元/ ㎡ 项目名称 权重 目前在售房源的销售均价 备注 锦绣东城 45% 3200元 地段、物业等最接近，近期在售，极具参考价值 帝豪景城 35% 3100元 距离较远，风格较接近，在售项目，具一定参考价值 莘莘家园 20% 3000元 地段近，多层社区，持续销售，作一定参考。 项目名称 销售均价 对比得分 比准均价 权重 权重均价 锦绣东城 3200元 0.979 3132 45% 1409元 帝豪景城 3100元 1.021 3165 35% 1107元 莘莘家园 3000元 1.070 3210 20% 642元 项目加权平均价格 100% 3158 比较五个楼盘，按5大项目素质打分,对比得出市场比准均价 1、地段2、物业类型3、资源 4、品质展示5、形象 根据产品销售属性及产品特性模拟判断，目前首批房源售价3158，如二期明年5月份前如期开盘，按6%的市场价格增长率，则入市均价区间：3300-3400元/平米 第一批次总销金额约7000万元 第一批次（12#、13#）推广铺排 启动期工作目标： 第一阶段：2011年11月1日—2012年1月20日 项目形象重新包装，快速重塑，引起市场关注。 完成前期系列准备工作 配合的重点工作： B、销售道具制作完成 C、户外媒体通路的选定 D、销售端前置：市区外展场选定及布置 E、线上线下全面铺开 A、现有售楼部重新包装 现有售楼部重新包装： 门头改造： 新形象面市，醒目大气，具有现代感，强调视觉冲击； 内部装修： 功能分区重新布置，按科学的销售流程和品质体验为依据，重新装饰墙面，各种画面更换。 逸城枫景 产品宣传片： 拍摄公司及3D合成5分钟完整实拍宣传片一部，并可剪辑至15、30秒各一版本 时间：11月初投入拍摄、11月中旬成片 销售物料： 11月中旬完成新物料设计包括