浙江嘉兴房地产市场商铺调查报告.docVIP

《嘉兴房地产市场商铺报告》 (2007年) 杭州万德机构 2007年月 报告编写人：lxen QQE-mail：lxen@163.com 机构地址：浙江省杭州海关5号 邮政编码：310012 电话：0571E-mail: sale@ 【报告综述】 本案位于老城区 “勤俭路商圈”，项目位置极具商业发展潜质，目前周边商业气氛浓厚，市场环境已经形成自己的经营业态。不过，由于项目地块处于老市区勤俭路段的最西面，特别是西面有隔岸的大桥，某种程度上阻隔了本案跟对岸商气互动的流通。因此，本案的商业主要互动点来源于项目东南方面，受到的辐射其实属于半岛环状。为了规避后期的风险，在同时确保开发利润，我司于5月下旬对嘉兴市商业市场进行了专门调查，对目前城市整体商业发展、商圈分布及未来发展趋势、商铺开发体量及价格等进行了研究，为本案提供了理性参考依据，以期通过科学的市场分析，解析本案开发取向。 本文包括嘉兴市商业房地产发展状况、城市商圈分布及特点、项目商业环境分析等几个部分，为将来商铺开发提供了可依托的数据。我司对此做了进行了全面、系统的市场摸底，确保本报告的科学性及合理性，不过由于调查时间匆促，其中难免有疏漏及不足之处，还望予以斧正。 第一部分 嘉兴市商业房地产发展状况 一、城市区位及地位分析 1、嘉兴是国务院批准的第一批沿海经济开放区和浙江省重要的工贸城市，下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，人口332万人，其中市区面积968平方公里，人口88万人。06年嘉兴实现地区生产总值1343.1亿元，同比增长13.7％，增幅比05年提高0.5个百分点，增长速度列全省第六，经济增长率连续第五年超过13％。第一产业实现增加值86.47亿元，同比增长3％；第二产业实现增加值806.21亿元，同比增长15.5％；第三产业实现增加值450.42亿元，同比增长12.7％。经济总量列全国地级以上城市第41位，5个下辖县（市）全都进入综合发展全国百强县（市）前30位。工业化的扩张期”运动广场等为代表，带领嘉兴百货商业步入了 “主题时代”。 作为一种全新的理念，主题商场不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。这将是未来嘉兴的商业竞争模式走向。 销售策略单一化 目前商业物业的定位策略单一，销售策略单一。自“返租”策略以后，基本未见亮点，几年来位置稍差的商铺销售基本是靠这一妙计打天下。 三、未来嘉兴市商业发展规划： （一）、城市总体发展规划： 政府关于“嘉兴必须由传统工业向现代工业、商贸、旅游城市迈进”确定了加快城市经济结构转型和建设百万人口城市的发展战略，并提出了“建设嘉兴工业基地，商贸物流中心”的具体目标将城市性质定位为：现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。嘉兴市城市总体规划，远期到2020年，城市规划用地为968平方公里，城市人口达150万人。 3.2未来商业整体规划： 嘉兴市商业网点规划工作早已完成，此次规划从2005年起至200年止,涉及零售业态和商业网点具体发展规划、批发市场建设以及物流中心建设等主要内容。规划的重点是商业功能的定位、商品市场体系建立以及零售业态合理配置。规划的整体目标是:2010年，实现全市社会消费品零售总额达到573亿元，年均递增约12%；批发零售贸易业和餐饮业实现增加值168亿元，年均递增12%；批发零售贸易业和餐饮业增加值占GDP的比重达到15％。 （一）、首先建成2.377平方公里，至2010年区域内应有10万左右的人口居住，以保持核心商圈人气），已成为嘉兴市本级辐射整个嘉兴市域乃至周边地区的商贸业聚集区域。 市级商业中心建设的目标：以“三街六区块”（三街指建国路、少年路、府南街，六区块分布于东至建国路，西至原卫校、市政府西侧，北至勤俭路、环城路，南至斜西街，总用地0.85平方公里的区域）改造为基础，以“井字型”核心商业区建设为目标，以“井字型”内“口字型”区域建设为重点，通过主要区块分片特色改造，将内环河内区域建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的市级商业中心。 ①、在禾兴中路与中山路交汇点或周边。 新建一处面积在8～10万平方米的购物中心，使其成为嘉兴市零售商业的标志性建筑，连同周边已有（规划新建）的大型商业共同打造嘉兴零售商业主力业态。 在“井字型”商业中心区内（建议原嘉兴三中区块）建设1处现代化的商务办公大厦，使之成为嘉兴市的标志性建筑，连同周边其他商务设施，吸引国内外大型金融机构、分销代理公司、外资办事处等入驻，以集聚人气和带动中高端消费，共同打造嘉兴现