济宁微山荣商豪庭广场营销建议书.pptVIP

销售策略 营销策略 营销策略 项目整体推售总控 7月 1批次开盘 8月 11月 9月 10月 12月 1月 蓄客期 开盘强销期 持续销售期 开盘强销售期 持续销售期 3月 蓄客期 2月 2批次开盘 …… 4月 5月 6月 3批次开盘 营销策略 营销策略 一般项目操作方式 市场公示价格1 价格起点 市场公示价格2 市场公示价格3 第一震荡整合期 第二震荡整合期 第三震荡整合期 第四震荡整合期 第一拉升期 第二拉升期 第三拉升期 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 本项目操作方式 营销的综合振荡跳升模型 营销策略 蓄势引爆策略 120 100 80 60 40 20 0 基础作业 高提醒 强力段 阶段促销 提升段 新攻势 维护再造 新概念 项目的营销将遵循“蓄势——引爆——再蓄势——再引爆”的阶段性爆破策略 营销策略 销售节奏把控 根据项目实际情况，开盘期主推住宅4#、5#楼，户型优劣搭配，适当推出特价房，特价房采用摇号方式产生。 商业部分应主推商业二层，一层销控暂不发售。 营销策略 销售任务分为三阶段，每次推出房源以优质户型及商铺吸引客户，重点放在大商铺销售及大户型推售，一点带面促进销售任务完成。 阶段分期 销售时间 推售楼栋 均价（元/㎡） 销售比例 第一阶段 2012.07—2012.10 住宅4、5# 3900 95% 商业二层 （部分一层） 15000 95% 第二阶段 2012.11—2013.01 住宅1、2# 4200 90% 商业三层 （部分一层） 10000 80% 第三阶段 2013.03-2013.06 楼王 4500 90% 商业一层 20000 85% 销售周期预测 营销策略 销售保障政策 根据总销售额共6亿左右，月销售任务约5000万元，按照住宅与商业6:4推断，住宅每月销售应在36套，商业每月销售面积应在1600平米，约12套。 根据以往数据分析， 住宅来电10组1组到访，到访3~5组成交一组客户，每月需来电300组，来访120组； 商业来电20组1组到访，到访10组成交一组客户，每月需来电240组，来访120组。 营销策略 总结 区域内竞争楼盘稀少，本项目以抢的先机； 销售主要任务为蓄客保障，本地居民消费存在一定跟风及投机心理，应善于把握； 总体方针为先就不好消化部分出空，然后根据市场动态及房屋户型结构震荡提价，造成房源紧张供不应求的局面； 微山县房地产市场处于起步阶段，周边楼盘推广工作大多不到位，如本项目加大推广力度，必将一鸣惊人，造成轰动事件，利于楼盘整体销售工作开展。 营销策略 推广策略 营销策略 关系营销 为什么要做关系营销？ 取得客户资源 打入客户的生活交际圈层 与潜在客户建立有效联系 取得客户信任 所谓关系营销，是把营销活动看成是一个企业与消费者、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程，其核心是建立和发展与这些公众的良好关系——即产生信任。 营销策略——关系营销 关系营销 以什么方式？ 成立专项营销小组 一对一关系维护 精准打击 深入沟通 （锁定目标，实现成交） （了解需求，建立信任） （长期维护，深耕挖掘） （介绍新客户，提升成交比） 营销策略——关系营销 …… 关系营销 通过什么渠道？ 举办聚会沙龙 产品推介会 产品推介 建立互信 突破新客户圈层 实现老带新； 推广组合： 网络 短信 派单 建立互信、促使成交 长期维护、巩固成果 营销策略——关系营销 活动营销 活动主题：“魅力消夏啤酒节” 时间：7月各周末或节假日，晚6点—8点之间 地点：政府广场或文化广场 参与者：政府领导、媒体记者、潜在客户群体、准业主 举办方式： 免费喝啤酒、举办消夏音乐节等形式，吸引周边社区业主逛夜市，聚集人气；并有效提升客户认知度及项目品牌。 目的：吸引客源、扩大口碑、增加知名度美誉度 营销策略——活动营销 活动营销 活动主题：“盛夏美食电影月” 时间：8月各周末或节假日，晚6点—8点之间 地点：售楼部门口 参与者：社区业主、已入住商户、周边居民等 举办方式： 通过免费播放露天电影、举办街舞等表演等形式，聚集人气。 营销策略——活动营销 事件营销： 目的：促进大铺位销售，制造声势，巩固市场地位。 时间：9-10月份 形式：主力店入住签约、团购签约等。 事件营销 营销策略——事件营销 目的：借助已建立的市场影响力，抓住年底出现“回钱潮”契机，促进销售。 时间：元旦、春节期间 形式：折扣优惠刺激成交。 造势营销 营销策略——造势营销 户外：围档、楼体、展板、道旗、指引系统。 网络广告：微山房产网 直媒推广：报纸硬广、宣传车 营销策略——概念提升 销售物料：楼书、单页、提袋、纸杯、胸牌、名片等 媒体：短信、DM直投 营销事件：小型活动、主题事件