浙江舟山房地产市场研究报告.docVIP

一、宏观趋势 　 　 二、规划状况以及区位价值 1.舟山总体规划 城市定位 舟山定位为建设海洋经济强市、海洋文化名城、最适宜人类居住的海上花园城市 城市价值 舟山拥有港口、渔业、旅游三大优势。 海洋经济发展迅速。临港工业、港口物流、海洋旅游和现代渔业等四大基地雏形形成。 临港工业：船舶工业，全国重要的修造船基地和船舶配件、船舶和船用商品交易市场。 港口物流：海运业，运输、仓储、货代、流通等港口服务业，集装箱物流、能源中转储运、矿砂中转配送、煤炭加工配送、化工品储运、粮食储运等基地，到“十一五”末，形成以深水港口为特色的世界级港口物流中心。 现代渔业：稳定近海渔业捕捞，拓展远洋渔业，建设全国最大的海洋捕捞和远洋渔业基地。 水产加工业：舟山是中国最大的海水产品生产、加工、销售基地，以水产品精深加工和交易市场为平台。 海洋旅游：十大旅游景区 其他工业：海洋生物、海洋医药、纺织机械、塑料机械、汽车配件 城市规划 “中心城区现代化、本岛城乡一体化、主要大岛城镇化”战略 新城、定海、普陀三组团形成联系紧密、各具特色的一体化中心城区 舟山本岛南生活、北生产的城市框架 市行政中心迁入临城新城 2.普陀区规划 区位价值 全国著名的渔港，国家重要的海洋开发基地，舟山市旅游金三角的组成部分。 用地布局结构 受地理和用地条件的影响，普陀城区只有沿海呈带状发展，整个城区主要分为： 1、浦西：以发展工业为主，如海洋工业园区，同时结合勾山镇的镇区建设；建设、完善浦西—勾山开发区。 2、沈家门：普陀区经济商业中心。 3、东港新城区：为普陀区政治、文化中心，人口集散居住新区，完善城市配套设施。 4、城北：为城市后花园，居住区，目前刚进入土地整理，建设初期，将起到平抑房价的作用。 5、鲁家峙：海洋观光旅游区，如海底隧道。 近期发展 由于沈家门已没有发展腹地，普陀区以沈家门老城区为中心，呈四面发展之势，东面为东港经济开发区，西面为勾山蒲西，北面为城北区，南接鲁家峙。 3.东港区位价值 紧临沈家门，坐车至市中心30分钟 居住新区，为普陀区政治、文化中心 三、地块价值 　 地块方正容易规划 本地块为填海覆地，现场地基本平整，但受总体工程影响 周边将建立较为完整的配套设施 四、住宅市场分析 东港春天 开发商：舟山昌正置业有限公司 总建：200000㎡ 总户数：685户（一期288户二期277户） 产品：小高层、高层、叠加、双拼 面积配比： 面积 户数 所占比例 88-99 97 35% 115-119 77 28% 125 60 22% 193-198 8 3% 232-298 7 3% 177-206（叠加） 24 9% 249-253（双拼） 6 2% 价格：整体均价6000元/㎡ 多层、小高层5800元/㎡ 叠加7000元/㎡ 双拼11000元/㎡ 开盘时间：2007.9.15二期开盘 销售情况：销售率99％ 客户群： 1.需求面积以100㎡为主 2.购买人群舟山各岛上占30％、沈家门占20％，其余的为东港本地原来住户换房 3.购买目的为婚房与给子女买房 和润花园三期（5＃、7＃、8＃、9＃） 开发商：舟山中联房地产有限公司 总建：三期40702㎡ 总户数：729户 产品：高层 面积配比： 面积 户数 所占比例 79-120 247 73% 127-135 72 21% 150-310 21 6% 价格：均价7000元/㎡ 开盘时间：2006.12.26 销售情况：现在剩余3套房源（顶楼） 东港港汇广场（未开） 产品：单身公寓 面积：40-120㎡，主力40-50㎡ 登记时间：2006年11月份 工程进度：地上2层 备注：现以有几百组客户登记 住宅市场特征 总体供应量缺少，在销售楼盘基本无房源。 住宅面积集中在100-120㎡，大面积户型稀少。 价格升降追随上海市场，现均价在6000-7000元/㎡ 住宅市场需求特征： 东港、临城生活氛围逐渐形成，沈家门住户向东港、临城转移 高层已经被接受 90㎡需求旺盛，100-120㎡也有较强的购买力，大面积需求相对稀少 注重周边的配套要求 五、写字楼市场分析（普陀区） 写字楼现状 目前普陀区写字楼市场空缺，仅有财富大厦目前在市场上销售。 财富大厦 财富大厦立面 内部结构 空中花园 广场景观 写字楼：共18131㎡，共15层 商场：共2237㎡，共3层（底层6.2米层高） 预售时间：2004.12.20 产品：每层面积1200平方米，单元面积290-600平方米，层高3.6米，卫生间每边各两个，局部空中花园。 价格：均价7