华成公寓项目调研及规划建议报告.doc

龙山房地产市场华成公寓项目调研及规划建议报告 【前言】 华成公寓[华成·御景豪庭]即将亮相湖南·龙山，受贵公司委托由向润年、孙杰、李侨松等人组建华成公寓[华成·御景豪庭]市场调研小组，结合龙山县城的城市经济指标及华成公寓的初案设计，针对龙山县房地产市场住宅个案进行重点分析，有效把握市场整体现状以及发展趋势，科学论证湘鄂路与长沙路交会处（世纪广场旁）宗地地块的项目定位、产品定位，从而为项目前期规划设计提供可靠的信息参考和开发建议。 它的出现不仅是湖南·龙山房地产行业里的一次产品变革运动，也是龙山华成房地产开发有限公司战略布署的重要里程。如果说我们给湖南·龙山带来的是“华贵、优越的高品质生活”，那么我们即将组建的华成地产华成公寓[华成·御景豪庭]营销中心即将带来什么呢？我们希望是“高度的价值认可与社会认同”！ 本报告中我们将正文内容分五个部分：第一部分、龙山县城城市概况；第二部分、龙山县城房地产市场分析；第三部分、项目地块价值研究；第四部分、规划方案建议；第五部分、市场定位及案名建议；将进一步细化产品要点，使本项目更具市场竞争力，同时对未来龙山房地产市场可预见风险进行评估，且准备好备用方案，真正做到未雨绸缪，全盘掌控市场，为本项目开发利润最大化奠定基础！ 华成公寓[华成·御景豪庭]市场调研小组 第一部分、龙山县城城市概况： 位于湘西北边陲，地处武陵山脉腹地,连荆楚而挽巴蜀,历史上称之为“湘鄂川之孔道”，全县南北长106公里,东西宽32.5公里，总面积3131平方公里。地势北高南低,东陡西缓,境内群山耸立,峰峦起伏，酉水、澧水及其支流纵横其间。地域属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明,气候宜人,雨水充沛。在这片神奇而又美丽的土地上,繁衍生息着土家、苗、回、壮、瑶等16个少数民族。全县辖34个乡镇（街道）,434个行政村,总人口54.17万人，其中少数民族35.97万人，占66.4%。 1、交通状况 龙山，地处湖南西北边陲，连荆楚而挽巴蜀，历史上称之为“湘鄂川之孔道”，素有“一脚踏三省”之称，是湖南西北大门的桥头堡，湘鄂川黔四省边区承东接西、南北交汇的中心和工农业产品集散中心。县城距省府长沙598公里，距州府吉首市267公里，距湖北来凤县城仅7.5公里。截至8月底，龙山县今年已完成交通建设投资2亿元。与此同时，起于茨岩塘镇与龙永公路交汇处，至于龙山县城的省道305线二级公路实地勘察工作已全面展开；万众瞩目的黔张常铁路预可研已经完成，吉恩高速项目入规正有序进行。二十多年的改革开放，龙山经济社会长足发展。连续三届被国务院评为全国民族团结先进集体和模范单位;两次被评为全省双文明建设和社会治安综合治理先进县；三次被评为全国烤烟生产收购先进县。龙山 资源优势 （1）、农业 2002年，龙山县国内生产总值13.9亿元，财政收入1.7亿元。初步形成了7.5万亩烤烟、5万亩百合、6万亩桔橙、3万亩药材、2万亩无公害蔬菜和畜牧生产为主的六大农业支柱产业。特色农副产品加工企业逐步兴起，产品在湖南省第二、第三届名优特新农副产品博览会上共获得三金二银，产品畅销周边市场及长沙、广州、重庆、上海等大中城市。县内所产中药材1441种，有药材专业批发市场3个，县酉源中药饮片厂的产品供不应求。 （2）、矿产 龙山矿产资源种类繁多,主要有煤炭、紫砂陶、石英砂、铅、锌、硅等，其中优质紫砂陶储量5000万吨以上,石英砂近亿吨,石煤矿地质储量达10亿吨以上。 2002年里耶战国古城的考古发现, 被专家称为“进入21世纪以来中国考古学上最为重要的发现”,被评为“2002年全国考古六大发现之一”，里耶战国古城被国务院增补为全国重点文物保护单位。“北有西安兵马俑,南有里耶秦简牍”，里耶战国古城、古井、古简不仅具有极高的历史文化研究价值，而且可与张家界、凤凰古城共同构筑大湘西旅游品牌。 近年来,龙山县着力扶贫攻坚,全县先后有10万人口解决了温饱问题,农村贫困人口减少到2.6万人。先后投入资金1.62亿元,带动民间投资5亿元,新修改建了长沙路、民族路、湘鄂路等县城街道, 新增街道面积30万平方米,新建了龙烟花园、世纪广场等休闲娱乐配套设施,城市功能日趋完善,城市品位逐步提高。整个县城形成一城二区、道路四横六纵的新格局,城区面积已达到8.1平方公里,被誉为湘鄂渝边区的一颗璀璨明珠。龙山县是湘鄂渝边区物资集散中心,新建了民安工业品市场、糖酒副食批发市场、城南农贸市场等大型专业市场,社会商品零售总额达5.45亿元。自2000年来,全县共洽淡招商引资项目80多个,外来投资企业注册资本达5800万元,年产值达9800多万元,两家外资企业获自营进出口权,年出口供货达300万美元。 3、辖属区域 （1）、龙山县全县南北长10