绵阳万兴·高新区永兴镇项目市场研究.docVIP

第一部分 引言 - 5 - 第二部分 市场环境调查研究 - 6 - 一、市场基础调查研究 - 6 - 1、宏观市场调查研究 - 6 - 1.1、国家宏观调控形势变化对行业的影响 - 6 - 1.2、金融行业相关政策对本行业的影响 - 8 - 1.3、小结 - 9 - 2、绵阳房地产市场调查研究 - 10 - 2.1、绵阳房地产发展状况 - 11 - 2.2、绵阳房地产板块综述 - 12 - 3、高新片区市场调查研究 - 21 - 3.1、高新区片区房地产市场综述 - 21 - 3.2、高新区片区房地产市场供求关系分析 - 21 - 4、市场调查结论 - 22 - 第三部分 项目定位建议 - 25 - 一、项目基本定位及发展建议 - 26 - 1、项目基本情况分析 - 26 - 1.1、项目用地状况。 - 26 - 1.2、项目经济技术指标 - 27 - 1.3、项目周边配套状况 - 27 - 1.4、项目优劣式（SWOT）分析 - 28 - 1.5、项目风险应对及回避 - 30 - 2、项目竞争分析 - 31 - 2.1、片区竞争项目分析 - 31 - 2.2、小结 33 3、项目规划设计建议 34 3.1、物业特征建议 34 3.2、建筑风格建议 36 3.3、小区智能化建议 40 4、项目价值挖掘及卖点提炼 42 二、项目目标客户群定位 43 1、目标客户群分析 43 2、主力客户 44 3、次主力客户 45 4、目标客户特点细分 46 三、项目营销策略 47 1、销售策略 47 1.1、入市时机把握 48 1.2、销售节点控制 50 2、定价策略 51 第一部分 引言 感谢贵公司对我们的高度信任，邀请我们参加这次项目的全程营销策划工作。 作为从事地产营销策划工作的专业机构，我们所能做的只有不辜负甲方的希望，整合一切资源，实现本项目经济效益和社会效益的最大化。通过近期与开发商的充分沟通和交流，我们对绵阳房地产市场及本项目已有了较细致的了解。在了解、认知的基础上，有针对性的提出了本项目的发展策划建议，希望能在大家的共同努力下实现预期销售目标。 第二部分 市场环境调查研究 一、市场基础调查研究 1、宏观市场调查研究 1.1、国家宏观调控形势变化对行业的影响 2009-12-9 国务院办公厅 131号文《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 2009-12-17 财政部、国土部等五部委 《进一步加强土地出让收支管理的通知》 明确开发商以后拿地时分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％” 2009-12-23 财政部，国税总局 2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税 2010-01-10 国务院办公厅 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国十一条） 调结构、抑投机、控风险、明确责任，遏制房价增长势头 2010-04-17 国务院办公厅 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（新国十条） 第二套房首付超过40%，停止第三套房房贷，打击房价过快增涨势头 2010 年1 月10 日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（ 国十一条），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。》国十一条综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010 年中国房地产政策的基调和架构。这次重拳出击，调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从调结构、抑投机、控风险、明确责任四个方面加快遏制房价过快上涨。 2010年4月国务院针对房地产市场再出重拳，17日下发《通知》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 央行 下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。 2010-1-12 央行 存款准备金率调整 中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。 在房价增涨过快地区，