西安安盛花苑前期项目报告.pptVIP

安盛花苑前期项目报告 西安鹏翔房地产开发有限公司 2010年08年19日 * 目 录 第一章、市场研判 第二章、项目SWOT分析 第三章、项目定位 第四章、项目营销推广策略 第一章、市场研判 本章着重对西安城北（北二环至北门区域）房地产市场和项目区域市场进行了较为全面的市场研判，为项目的全面定位提出详实的依据。 一、西安城北地产市场发展总态势 （一）回溯过去 项目所在区域属于传统的龙首——大明宫居住区。在前期城市规划中，因考虑到保护汉长安城和唐大明宫遗址，以及铁路在城北穿越城市等因素，铁路以北区域不做大的扩建，造成了本区域产业经济基础的薄弱，城市建设滞后，消费者购买力较低的现状。目前除了广丰花园、时代·明丰园、中天雅苑等少数商品房开发外，主要为70、80年代的企事业单位福利社区住宅，另外分布着诸多的城中村和棚户区。本区域的中高档次商品房属于稀缺产品，目前本区域商业多以社区日常消费配套型商业为主，主要涉及餐饮、服装饰品、便利店/商店、综合市场、美容美发类等服务行业，作为传统的龙首商圈，虽然分布着约900多家门面，但商业档次已经明显不够。综合评判得出此区域经济有很大的提升空间，未来房地产发展有很大的空间。 （二）展望未来 目前，本区域相比高新、曲江、经开等区域，还比较落后，但随着西安“一个中心城区，两个副中心”（南为长安区，北为未央区）的城市规划建设，未央区以“城市新生活示范区”为发展定位，通过唐大明宫遗址公园等“八区两带三大遗址”的整体规划引导城市发展。从目前的表现数据来看，本区域的经济增长势头强劲。随着大明宫国家遗址公园、地铁2号线、市政府北迁等一系列利好的带动，未来该区域房地产及商务旅游业会呈现出加速增长的态势，特别是大明宫国家遗址公园和地铁2号线的开放或开通，将会对本区域房地产市场产生巨大的推动作用。 （三）冷静反思 目前，龙首商业街，广丰花园和中天雅苑的底商已经开始启动，龙首项 目紧跟商圈潮流，经过一至两年的预热，商业规划将会更加科学，商业氛围也将更加浓厚。新的房地产开发项目，宏林尚品、颐馨花苑、龙府北郡等楼盘将在未来数年内开发完工，该区域将迎来历史上房地产开发的前所未有的高潮 期，成为西安房地产市场新的热点区域，未来发展前景不可限量。 二、龙首区域房地产市场现状及走势预测 （一）对龙首区域房地产市场现状及特征的研判市场现状 “大明宫遗址区保护改造项目”是国家“十一五”大遗址保护的重点工程。按照西安市委、市政府的安排部署，2007年10月，国家级文化产业示范区——西安 曲江新区全面承担大明宫遗址区保护改造项目的规划建设。 根据西安市出台的《大明宫遗址区保护改造实施方案》，该项目计划周期为五年，分三步实施。定位是以大明宫遗址保护改造和展示盛唐文化为特色，建设集文化、旅游、商贸、居住、休闲服务为一体的，具有国际水准的城市新区。在空间形态上形成“一心两翼三圈六区”的基本格局：以大明宫国家遗址公园为中心；以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。目前，大明宫遗址周边区域拆迁安置工作已经基本完成，大明宫国家遗址公园预计2010年10月建成并对外开放。 价值研判：（1）、龙首项目位于大明宫遗址保护改造项目辐射区范围内，遗址保护改造项目的进一步启动必将刺激着周边新一轮的开发热潮，项目升值潜力巨大；目前，周边金源·皇家园林、凯跃·圣地亚哥、华远·君城、明宫新城等项 目已经纷纷打出大明宫国家遗址公园的招牌。 （2）、改造后的遗址保护区与周边项目一起，还体现在对人居环境的改变以及更多的升值空间上，这对于如今的居住者和置业者而言，都是比较值得关注的 方面；同时，人居环境的改变也将刺激更多地人来此居住。 （3）、龙首项目处于遗址保护改造项目“三圈”中的未央路商圈和北二环商圈，隶属于遗址保护改造项目六区中的商务核心区，未来商务核心价值将确定龙首项目的投资性产品地位。 （4）、根据遗址保护项目改造进度，建议在龙首项目在遗址公园开园或即将开园时入市，将会对龙首项目形象及销售产生重大影响。 （5）、大明宫遗址保护改造项目的辐射可以大幅度地拉动其商业、商务、文化、旅游等氛围，必将促进区域内商业、文化、旅游等经济增长，龙首项目在推广过程中可以充分利用这些元素，以寻求新的投资机会点。 （6）、大明宫遗址保护项目改造