长三角私人会所群项目营销策划.pptVIP

Ⅲ 项目营销策略 Ⅲ.1 营销总思考 如何将产品价值 目标客群需求？ 对接 B/养心型私人会所 D/艺术型私人会所 C/club型私人会所 A/类”别墅”私人会所 高品质生活，自身素质要求：建筑、小品、景观、庭院 完善生活配套 生活与出行便利 贴身管家服务 必要条件 闲逸生活空间，对生活元素要求高：山水、阳光、绿色、清新空气等 养老、养心、康体特色服务内容 基本医疗、交通、购物配套要求 高享受自身素质要求：户型、景观、庭院、2小时交通范围 A类 B类 C类 D类 项目问题点 个性化，多元化功能 智能科技系统 品质建筑 环境景观需求 高享受自身素质要求：建筑风格、户型、景观、庭院、2小时交通范围 休闲娱乐服务、特色生活体验项目 产品功能需求充分：收藏展示空间、私家保险等 高品质物管服务 完善生活配套 商业产权问题 总价不低 针对财富阶层贴身管家服务项目没有 不在风景区内，与同类产品相比处于劣势 价格问题,划定界线：中高阶层养老一族 针对财富阶层贴身管家服务项目没有 装修服务（菜单式、精装修） 本案项目自身建筑破损严重 高品质会所管理服务内容 非杭州绝佳地段，不足以形成杭州地区顶级会所概念 度假休闲娱乐项目只能依托与东区 如何设计“好玩”概念 无智能科技系统设置 高级商务办公会晤场所在本区域内可行 对于前沿产业个性化办公所设定与高品质富人居住区域设置必定有所冲突 项目对应价值点 城市核心 中心配套 唯一性 低密度产品 杭州郊区价格 1小时内交通 城市核心 中心配套 唯一性 低密度产品 杭州郊区价格 1小时内交通 城市核心 中心配套 唯一性 低密度产品 杭州郊区价格 1小时内交通 城市核心 中心配套 低密度产品 唯一性 A类 B类 C类 D类 分类诉求偏重点 城市中心 唯一性、稀缺性 得房率高超100% 管家式服务 弱化商业产权性，强化适居性、品质性打造适居领地 手段 弱化偏离景区的概念，康体方面入手，生活的舒适性，完善配套优势，便利交通，高品质服务理念 郊区价格，城市中心配套 低密度 唯一性、稀缺性 交通便利 弥补自身产品缺陷，服务中上财富享受主义阶层，关注生活休闲商务度假优势 ”圈文化’ “群落概念，“玩”概念 唯一性、稀缺性 低密度 高品质会所管理服务 智能监控系统 产品空间特色，商务休闲办公空间、适当智能办公系统布置 5.4MLOFT任意分割空间 注重形象档次 低总价 智能化办公系统 Ⅲ.2项目价值体系提炼 B/养心型私人会所 D/艺术型私人会所 C/club型私人会所 A/类”别墅”私人会所 共性 唯一性、稀缺性 城市中心 低密度产品 完善配套 便捷交通 高品质空间 “玩性”群落 更高标准的私人会所典范 生态化、园林式； 全新的、高档次的生活模式； 空前的、具有第一性的； “I”唯我独尊排他性，同阶层群居意识。 项目总精神，主广告语 杭州后街-私人会所群落：内包含西江月、满庭芳两大主题会所 项目总精神 长三角 高品质 主题“私人会所” 群落 2小时经济圈 立体交通网络 核心价值区域 名山湿地，休闲之地 诗画江南建筑艺术 开元实力支撑 财富阶层艺术、休闲、商务多样主题选择 圈文化聚集地 跨越“品质” 的 生活 艺术、养心、商务 主题演炼 5.4层高，高空间随意分割 开元集团实力保障 组合建议之一 私人会所 跨越“品质” 生活群落 杭州后街 主广告语：长三角高品质主题“私人会所”群落 Ⅲ.3 项目营销推广策略 主线：私人会所群落，主打概念形象 全新的生活方式，“品质文化”的体现 自住、养老、休闲度假、商务办公—品位“生活文化” 问题： 口碑差----重新形象树立 有限广告费用投入----借助杭州后街整体形象宣传东风，重点现场包装 推广上----合理活动推进 营销推广策略之 销售执行思路 推广节奏控制 6月 8月 10月 导入期 开盘期 7月 9月 11月 12月 蓄水期 续销及二次强销 7 月10日亮相 7 月20日售楼处启用 8 月20日开盘 主要推广节点及时间 10 月人居展二次强销 12月31日目标金额 4000万 总销售目标金额 12000万 阶段执行规划 市场预热期 基础型市场启动期 成长型市场开拓期 市场全线扩张期 营销阶段 营销主线 打造一个德清高端地标象征 引领品质风尚 项目导入期 “壹号会所”概念 持续期 开盘期 蓄水期 导入期 借题发挥，概念亮相，引起市场热情，吸引注意 引发兴趣，树立知名度，进行客户积累。 保持市场热度，加强客户维系，力争完成销售目标 活动营销、信息轰炸，促进购买，实现最优去化。 “圈文化”提升 激发欲望 深化市场 高端形象 试探市场反应，预估意向客户心理价位为开盘提供参考 收受客户定金10000元整，先稳定意向客户 高开高走，高价塑形象，保持价格稳步上扬，