驻马店市百盛园整合营销市场攻击总案.docVIP

目 录 前言 第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值体系 第三部分 营销推广体系的建立 前言 感谢发展商为我们所提供的本次研究与创作的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类生活意境开发的价值,希望这次提案能给我们的合作创造一个良好的开端。 首先，我们理解该项目是百宸置业在驻马店投资开发的首个项目。 也就必然承担着百宸置业经济效益，社会效益、品牌效益“3赢”的利益空间。 从这一意义上讲，参与其中的英之策团队，亦为荣誉而来。 第一部分、市场研究和结论 一切结论都可以从市场中得到 A、地产新政的影响 B、竞争项目样本研究 C、市场研究总结 首先，从地产新政的影响开始谈起 再看，新的一轮政策对我市房地产市场的影响 1、对于部分投资客户会造成一定的影响； 2、销售认购方式更为透明，给价格攀升制造障碍； 3、大户型市场看好； 4、房贷门槛的提高，以及首付比例的提高。一定程度上影响部分人群的购买需求； 5、土地和建筑成本价格的不断攀升，促使房价也水涨船高； 6、第二套住房的明确规定与转按揭的停办，让更多的投资者望而却步。 驿城房地产市场新格局 驿城楼市特征现状分析： 楼市特征： 2007年驿城房地产市场发展特征总结 08年驿城房地产发展趋势预测 项目所在区域市场分析 项目物理概况：位于驿城北区行政中心，文明路与开源大道交汇处，市委市政府、会展中心旁边。项目总面积29245平方米，容积率4.64，总建面积155135.7平方米，商业建筑面积9978.56平方米，是一座纯高层商业、住宅项目。现代、简约建筑风格，17和26层地标建筑。 通过我们对市场的分析发现目前的房地产市场的板块竞争已经形成，其中以北区尤为突出。 1、市政府北迁，”4+2”经济合作计划，城市发展框架的不断拉大，外地房地产公司的进入，驿城的房地产市场将进入一个开阂有序的发展过程。 2、北区大盘云集，占据驿城年开发量的70％以上。未来1—3年将更加突出；房地产市场尚不成熟，驻马店目前除了建业外，市场缺乏专业的强势地产品牌。所谓“乱世出英雄”，这种格局下不仅给我们项目提供了一个很好的机会，同时也为我们品牌发展提供了一个良好的市场环境。 3、同时，由于项目位置的突出性，周边高档项目云集，区域市场内具有一大批潜在的竞争对手。如：“东高国际花园”、“天中第一城”、“建业森林半岛”等等。 一、驻马店市家庭收入调查分析 家庭月收入水平在1500元以下的占10%，他们大多为外来打工者和一些体力劳动者，还有一些工薪阶层；1501元至3000元的占40%，他们大多为刚成立的小家庭或者是企业、单位的中层职工；3001元至5000元的家庭占30%，他们大多为单位或企业的中层管理人员，或者是有一定的投资理财；5001元以上的家庭占20%多为单位或企业的高层管理人员，或是专门投资理财的人。像好的单位，比如说烟厂的职工，他们的工资大多在7000元以上，还有专门从事销售行业的人员，他们一个月的工资在正常情况下，就要5000元左右。 案名 置地华庭 开发商 河南省置地房地产集团有限公司 工地位置 置地大道与骏马路交汇处 企划销售 置地华庭房产 规划设计单位 清华大学建筑设计研究院 环境设计单位 置地华庭集团 建筑单位 置地华庭房产 规划用途 住宅及商业 基地面积 85亩 建筑面积 16万m2 容积率 2.82 绿化率 20% 户数 600户 栋数 6栋 物业形态 小高层 销售率 95%（余25套未售） 公开日期 2007.8.18 交房日期 2008.5.1 主推户型 3-2-2 销售电话 2638888/2639999 工程进度 总体已竣工，提前5个月竣工（原定07.11） 其他个案开发 天中第一城、金色置地、置地商城 二、驻马店楼盘基本情况与分析 案名 建业森林半岛 开发商 驻马店建业住宅有限公司 工地位置 淮河大道1号 企划销售 建业住宅有限公司 规划设计单位 深圳第一设计总院 环境设计单位 上海北斗星景观设计 建筑单位 中建七局 规划用途 住宅 基地面积 400亩 建筑面积 近20万m2 容积率 1.026 绿化率 40% 总销金额 投资4个亿 栋数 80栋（一、二、三期） 户数 1800户 销售率 96% 楼间距 18-24m 物业形态 5栋多层，别墅14套 工程进度 进行外立面、门窗工程 销售电话 3258888 公开日期 2007.5.18（三期） 交房日期 2008.5.31（三期） 主推户型 两室两厅一卫90 m2 三室两厅两卫137.5 m2 四室两厅两卫171.15 m2 案名 尚城华府 开发商 驻马店市金石房地产开发有限公司 工地位置 雪松大道与文明大道交叉口东100米(原织袜厂) 企划销