论文：房地产纳税筹划.doc

房地产开发企业内部纳税筹划实践的探讨摘 要 从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发企业发展的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用正反实际案例，来论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳税筹划具有社会意义。 　　 关键词 最小税收负担 合法 内部筹划 　随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。介绍有关环节房地产企业的纳税筹划。一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。 　　在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。 　　这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。 例：某房地产企业，商品房销售收入为0000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=000×5.5%=1100（万元）；增值额占扣除项目的比率为%，应缴纳土地增值税（000-13000-1100）×30%万元，实现利润（000-13000-1100-1770）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入万元，应缴纳营业税（×5%）万元，实现利润（）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益（）万元。　　、房地产项目建设中的税收筹划。 　　主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。 　　通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。 　　例：某房地产公司开发一栋普通住宅，房屋售价为万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额营业税000×5％=10万元，城市维护建设税和教育费附加10×10％=1万元增值额为万元，增值率为÷2365=26.84％。该房地产公司需要缴纳土地增值税×30％=万元。按照税法规定可扣除费用为00万元不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为000－00-190.5=609.5万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至万元。 　　则按照税法规定可扣除项目增加至200万元，增值额为400万元，增值率为400÷200=15.38％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税500×5％=1万元；城市维护建设税和教育费附加15×10％=1.5（万元）。按照税法规定可扣除费用为万元不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为500－2=772.5（万元）。该税收筹划=163（万元）。 　相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。 　　根据上述规定：房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。　　房地产企业销售时应考虑的税收筹划。 若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。　　例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售