REICO专题报告《德国住房价格波动及其影响因素研究》.pdfVIP

REICO REPORT 2012 德国住房价格波动及其影响因素研究 作 者 蔡喜洋 金融学硕士、CFA、FRM 陈洪波 经济学博士、高级经济师 REICO Report 2012 德国住房价格波动及其影响因素研究 核心摘要  与欧美主流工业国家的住房价格波动迥然不同，德国住房价格表现出难以置 信的长期稳定性。1975-2011 年，德国实际住房价格累计负增长 21.6%，同期的 美国、英国、法国、意大利的实际房价累计增幅分别为5%、145%、123%和50%， 且呈现极大的波动性。德国住房价格为何如此稳定？潜在的深层次逻辑是什么？ 对我国制定住房政策、规范市场发展、稳定住房价格、妥善解决居民住房需求等 问题可以提供哪些政策经验？ 市场经济中，住房市场价格的稳定性取决于供需关系的合理平衡。从联邦德 国市场来看，1961 年废止了“二战”盟军政府所推行的住房统制经济，改由政 府促进供给、补贴社会弱势群体与自由市场调节并行的住房市场政策。1970s年 代以来，随着住房市场供需关系的持续改善（1978套户比率达到1.28），德国政 府积极推进住房市场化政策，开创性的建立和完善租房市场的法律规范，使得住 房市场在动态平衡中不断向前发展。限于数据可获得性，我们的研究主要集中于 1975-2011年，这期间德国基本不存在住房价格管制，住房价格主要由供需关系 决定。因此，我们重点从供需关系、住房市场政策以及宏观货币政策几大因素考 察其对房价波动的影响。 从需求层面看，总量需求放缓、区域结构分化。其中，总量需求由人口增速 决定，而区域结构发展取决于人口流动方向。（1）人口规模扩张受限，一是人口 自然出生率持续负增长，二是移民进展缓慢，使得德国人口长期稳定在 8000 万 左右。（2）人口老龄化与家庭小型化发展，2010年65岁及以上老龄人口已经超 过 20%，单身家庭占比达到 40%，老龄化与单身化使得购房需求不旺。（3）城镇 化进程基本结束，农村人口向城镇迁移速率极为缓慢，40 年间，城镇化水平仅 提升了2.23%。（4）人口流动新特点，受经济发展水平影响，人口流动的特点为： 东部流往西部、小城市流往大城市、传统工业城市流往新兴服务业城市、城市郊 区流往城市核心区。人口流入区的房价需求提升，推动住房价格上涨；而流出地 区的住房需求下降，房价存在下跌压力。 2 REICO Report 2012 从供给层面看，总量供给充足、市场发展规范。（1）存量供给充足，1978 年套户比率已经达到 1.28，此后该比值持续稳定在 1 以上。（2）规模化的社会 住房供给，社会住房存量达到200多万套，可以解决德国5%家庭的居住问题。（3） 具有规范和发达的住房租赁市场，得益于法律充分保障承租人的居住权益，55% 的德国家庭都选择租房居住，即使收入水平已经取得了显著增长，购房比例依然 不高。（4）住房投资回报合理且稳定，回报率约在 5%左右，较存款和国债的收 益相对要高，可以持续吸引私人及机构投资者的住房投资。（5）政策对住房供给 的持续支持，实施不同程度的税收优惠、减免、退税和补贴等。 从住房政策层面看，德国实现了“从住房政策到住房市场政策”成功转变。 “二战”以来，德国住房政策历经“住房统制经济”、“国家大规模供给支持”、 “市场需求调节”和“市场行为规范”四大阶段，并在各个阶段制定了严格与可 执行的法律配套体系，顺利实现了由“政府干预”到“市场调节”的住房市场经 济。可以说，德国住房政策的适时性和务实性，值得我国借鉴。 从货币政策层面看，联邦德国历来都是实行稳健的货币政策，通胀水平持续 稳定在较低水平，1990至2011年，年均通胀水平仅为2%左右，而其中很大程度 上取决于国际石油价格的快速上涨。因此，稳定的货币政策没有形成对住房市场 资产价格的冲击。 整体而言，德国住房市场发展极具平衡性，在价格低波动中解决了广大居民 的居住问题，同时法律的完善使得德国具有欧洲最发达和最规范的租房市场，有 利于住房供需矛盾的化解，有利于提前监测不同地区对住房的需求变动，使得各 地的住房供给能够及时响应和启动。 近十来来，中国住房市场供需不平衡