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与婚姻有关的房产问题 2008-9-15 （一）通过单位职工集资建房取得的房屋，尚未取得房产证的，离婚时如何分割？ 金先生和李女士婚后一直租房居住，1999年金先生所在的单位在一块政府划拨的土地上进行职工集资建房，金先生用家庭积蓄出资8万元参与集资了一套3居室的住房。金先生和单位签署的集资建房协议中约定，除了职工本人的配偶和直系亲属外，该房屋只能按集资成本转让给本单位的员工，不得对外销售。该集资房于2000年竣工后，单位一直未给职工办理房产证。现金、李俩人面临离婚，问：房屋任何分割？ 律师观点：集资建房和合作建房一样，利用的都是行政划拨或单位自有土地，都属于经济适用住房的组成部分。只有本单位的无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭，才能参加集资、合作建房。对于取得了房产证的集资房可以对外转让，但转让时符合与单位签署的集资建房协议的约定。 本案中，金先生是用夫妻共同财产支付的集资房款，因此，金先生的集资房属于其和李女士的夫妻共同财产。由于该房尚未取得房产证，金、李俩人离婚时只能按照如下方式处理该房产：1、双方协议离婚，由一方取得房产，另一方给予对方补偿，但取得房产的一方目前尚无法办理房产过户手续。2、双方协议离婚，并约定各占一半的房产份额，房屋可由俩人共同使用。3、对房产暂不做处理，待取得房产证后再将其出卖给金先生单位的员工，然后，金、李俩人再就售房所得价款进行分割。 由于该集资房尚未取得房产证，因此如果双方通过诉讼方式离婚，法院暂不会在判决中对房产的归属做出处理，而只会根据实际情况判决暂由一方使用。只有等到取得房产证后，双方才能就房产分割另行提起诉讼。同时，集资房的转让首先必须遵循与单位签署的集资建房协议。本案中如果双方均不愿意取得房产，而一致同意将房产对外出售，则出售的对象必须限于单位的员工，否则按照集资协议的约定，售房行为是无效的。 （二）以一方的名义购买的经济适用房，离婚时可否分给没有经济适用房购买资格的另一方？ 叶先生和罗女士1998年结婚，2002年夫妻俩用家庭积蓄出资20万元在天通苑购买了一套经济适用房。由于罗女士是江苏省的户口，不具有北京市的经济适用房购房资格。于是购房时使用的是具有北京市户口的叶先生的名义，房产证也办理到了叶先生的名下。目前夫妻俩因性格不合决定离婚，罗女士想取得该套房屋的所有权，但叶先生以罗女士不具有购房资格，无法办理过户手续而拒绝。问：叶先生的说法是否有道理？罗女士能取得该经济适用房的所有权吗？ 律师观点：叶先生的说法是没有依据的。虽然罗女士个人不具有购买北京市经济适用房的资格，但罗、叶俩人组成的家庭却具有经济适用房的购房资格。俩人在婚姻关系存续期间共同出资购买的经济适用房，即使房产登记在一方的名下，仍属于夫妻共同财产。在双方离婚时，只要双方协商一致，叶、罗俩人均可以取得该房产的所有权。如果通过协商或判决由罗女士取得房产，则双方持房产证和离婚协议书或者民事判决书即可到房地产登记机关办理房产过户手续，且罗女士无需交纳综合低价款。 经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房的价格之所以远低于商品房的价格，主要是由于经济适用房的建设用地由政府实行行政划拨方式供应，经济适用房建设和经营中的行政事业性收费实行减半征收，同时，项目小区外基础设施建设费用，也由政府负担。为了保证通过经济适用房改善城市中低收入者的居住状况，政府严格限定了购买者的条件：只有符合下列条件的家庭才可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（二）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；（三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准（比如北京市的标准为家庭年收入不超过6万元）；（四）市、县人民政府规定的其他条件。 需要注意的是，对经济适用房购买条件的限制只是一种行政管理措施，并不意味着夫妻购买的经济适用房只归符合购房条件的一方。而婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共同财产则是《婚姻法》这一民事法律的基本规定。况且，在取得房产证之后，经济适用房的房屋产权是完全产权并非部分产权，因此，该房产除了对外转让具有一定的限制条件外，在夫妻之间进行产权转移并无障碍。 （三）一方为婚外情人购买的房产，房产证登记在情人名下，在双方离婚时是否作为夫妻共同财产分割？ 张某是一家民营公司的老板，2005年在一家酒吧认识了离异不久的女青年陈某，面对容貌姣好、比自己年轻20岁的陈某，张某魂不守舍，而陈也对出手阔绰的张某情有独钟，俩人很快建立了情人关系。2006年初陈某提出想和张某结婚买房。于是张某二话没说，瞒着妻子吴某先后从公司的财务账上和自