估价师继续教育2——-估价方法.ppt

本文观看结束！！！ 重编概算法 按照编制概算的方法计算房屋建筑物的工程造价,重编概算法在重编预算法的基础上适当简化。 优点：省时间,速度快。 缺点：对于复杂的、大型的房屋建筑物,计算量较大。 概算指标调整法 根据建设部门颁发的建设工程概算指标,选取与评估对象结构、面积、用途相似的参考对象,对参考对象的单位工程造价进行建筑工程综合预算定额转换和取费调整计算,从而得出评估对象的重置单价。 优点：计算比较快捷。 缺点：难以控制误差。 重置成本法评估房屋建筑物方法的分析 重置成本法评估房屋建筑物方法的分析 类比计算法 对某些典型的建筑单体, 由重编预算法等方法,计算出一个较为精确的结果,对被评估对象参照典型的建筑单体进行比较,对与参照对象不同的参数和内容进行调整类比计算。 优点：计算比较快捷 缺点：所选用的参数是通过经验数据确定的,计算结果较为粗糙,误差较大。 估算法 根据经验对房屋建筑物造价进行估算 缺点：估算往往缺乏依据，且难以形成完整的工作底稿,一旦估算错误引起诉讼则会因无法提供有效的证据而败诉。 谢 谢 欣 赏！ 房地产估价方法问题探讨 西安建筑科技大学管理学院 郭斌 （教授、博士） 房地产估价师继续教育问题探讨之二 市场法 1 成本法 2 收益法 3 主要内容 一、市场法 理论依据 ： 均衡价值论和价格形成的替代原理。 基本思路 ： 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 适用范围 ： 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区； 某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 风景名胜区土地； 图书馆、体育馆、学校用地等。 搜集交易实例 1 选取可比实例 2 处理可比实例成交价格 3 求取比准价格 4 操作步骤 房地产市场目前存在的问题 参照案例搜集困难，尤其是成交的参照案例更加难以获得。 信息资料不完整、不明确，交易背景不透明。 搜集交易案例的方法单一，且处理方法过于简单、粗糙，未对各项差别因素进行分析，对不可比的因素也不予以剔除。 估价人员平时不注重对房地产估价相关的信息资料的搜集、积累，评估中，对评估物业所在地区房地产价格走势把握不准。 估价人员对房地产中各类不同物业的特征缺乏了解，对影响评估物价值主要因素的修正与次要因素修正主次不分。 估价人员选择参照案例时带有倾向性，以预先估计的评估结果去选择案例，使整个估价过程受预先估计结果的支配。 改进方法 估价人员应提高职业道德水平与敬业精神 参照案例选择方面 选择恰当的、具有可比性的交易案例 提高信息搜集渠道的通畅度 将收集的信息资料按照物业的区域、类型和 动态特性，定期进行整理、分析和汇总。 比较参数修正方面 对于不同地块的不同情形进行分析，剔除和剥离影响合理比较的政策因素、非市场的因素，将评估标的与比较案例置于一个公允的市场之中，这样才能使相关比较参数的修正比较准确。 模糊数学理论在房地产评估中的应用 评估原理 利用模糊数学中的贴近度概念和择近原则进行对象相似程度的识别，由于贴近度是反映模糊集之间的相似程度，它能较好地刻画出集合之间相同子集与不同子集的关系。 贴近度：是指两个模糊子集之间彼此相近的程度。贴近度应在[0,1]区间内取值，当贴近度等于1时，称两个模糊子集完全贴合，即最相近或相近；当贴近度等于0时，称两个模糊子集不贴近，即不相近或相异。 择近原则：设有n个模糊子集 ，，… ，待识别对象不是X中的元素x，而是X上的模糊集 ，为F（x）上的贴近度，若 ，则认为 与 最贴近，则把 归于 模糊子集。 假设房地产交易实例 与待评估房地产B的贴近度为 ，且依大到小排列为有序数列 ，相应的 交易价格为 ,以择近原则取贴近度大的三个交易实例作为估计的基准，并满足： 则待评估房地产B的评估值为 式中， 为调整系数。 房地产评估模型 现计算西安某住宅小区一套砖混结构商品房的价格评估值，具体资料见下表1所列。选择近期成交的五宗相似类型的商品房作为交易实例，并根据该类房地产的特点，选取区域因素、个别因素、交易时间因素和交易情况因素等四大类共12项特征因素进行对比分析。评估人员对交易实例的每个特征因素按“优”、“