虚拟产权式商铺的法理分析.pdfVIP

西北大学学报(哲学社会科学版) 2015年7月，第45卷第4期，Jul．，2015，V01．45，No．4 2 』!坠翌生!!盟旦堕垒兰!!!旦旦i!!望i!zi里堕i!!!竺巳垒!!翌垒兰!!i堂兰!i!!!塑垦垒i!i!1 【法学研究】 虚拟产权式商铺的法理分析 戴 炜 (南京大学法学院，江苏南京210093) 摘要：虚拟产权式商铺作为一种房地产经营模式很难在我国现有物权体系中找到 其合理的法律定位。从现有立法中可以推导出虚拟产权式商铺购买人的权利限制原则。 对于虚拟产权式商镝购买人拆分出租行为的法律评价，应当从分析其权利限制原则入手， 对其权利行使超限与否进行具体分析。 关键词：虚拟；产权式商铺；法理分析；权利限制 中图分类号：D923．2文献标识码：A 一、问题的提出 2003年7月，李开宁购买龙兴商业广场2栋2D192号商铺(开发商康纳公司未对该商铺进行独立 分隔)，并与康纳公司签订了委托经营协议书，由康纳公司对此商铺出租经营。康纳公司除在签订合同 时一次性返还租金外，再也没有向李开宁支付返租租金。2010年，在众多业主的委托下，新成立的龙兴 泉公司将包括此商铺在内的商场整体出租。2010年5月，龙兴泉公司与海创公司签订房屋租赁合同， 将龙兴商业广场整体出租给海创公司，并应海创公司请求，由新成立的龙兴联泰公司经营。李开宁向法 院提起诉讼并请求判令：1．龙兴泉公司、龙兴联泰公司停止侵权，并不予确认两公司与海创公司的租赁 合同；2．两公司向其支付2010年8月至2010年12月对其商铺的占用费…。这是一个关于虚拟产权式 商铺的案例。虚拟产权式商铺是近年来随着我国房地产业发展而出现的一种房地产经营模式，是指商 铺的所有人以投资为目的、将商铺委托于开发商或管理公司统一出租经营。之所以说此类商铺是“虚 拟”的，是因为开发商把商铺售予所有人时，并未将商铺进行物理上实质的分割，商铺无实体墙壁隔离， 不具有构造上的独立性。因而与其说商铺所有人拥有一个实在的物业，不如说拥有某种权利。我国法 律并未对虚拟产权式商铺进行专门的规定，因此其在我国的实践必然会牵引出一系列法律问题需要解 决。正如前述案例，表面上看仅仅是李开宁和相对方即龙兴泉公司、龙兴联泰公司甚至其他业主的利益 法院应该支持谁的问题，但实际上却牵涉出诸如虚拟产权式商铺的法律定位、登记、对权利人的限制等 一系列法律问题。本文将以虚拟产权式商铺购买人的权利限制为视角，对其作一些力所能及的探讨。 收稿日期：2014-lI-01 基金项目：国家社会科学基金项目(11BFX067)；江苏省普通高校研究生科研创新计划项目(CXLXl3-006) 作者简介：戴炜，女，陕西西安人，南京大学博士生，从事物权法与房地产法研究。 万方数据 西北大学学报(哲学社会科学版)2015年第4期 二、对既有虚拟产权式商铺物权类型定位理论的质疑 实践中，人们总是习惯于将本不属于法学范畴里的某个事物放在法学领域里的某个特定位置上。 理论界对虚拟产权式商铺在物权法中的定位主要有两种：建筑物区分所有权口3和按份共有。4炯，我们 分别对这两个观点进行分析。 (一)虚拟产权式商铺不应当属于建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是我国民法中民事主体对房屋拥有专有所有权的专用概念。传统所有权理论认 为所有权客体必须是独立的物，这种观点不能满足“住宅危机”趋势下高层公寓式住宅相对独立单元的 存在。于是，20世纪初，建筑物区分所有权为大陆法系和英美法系各国民事立法普遍确立。但即使是 为剥离开所有权客体绝对独立性而存在，建筑物区分所有权还是具备一定的相对独立性。理论上一般 认为建筑物区分所有权的建筑物专有部分是指在构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的 建筑物构成部分∞儿蹦’，也就是说，一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造 上的独立性与利用上的独立