当前我国房价与租金关系的经济学分析一个市场区隔理论的解释.pdfVIP

2005年第10期 当 代财经 NO．10-2005 总第251期 CONTEMPORARYnNANCEECONOMICSse五dNO．251 当前我国房价与租金关系的经济学分析 ——一个市场区隔理论的解释 周永宏 (复旦大学经济学院，上海200433) 摘 要：当前我国房价和租金被区隔到垄断竞争市场和完全竞争市场，两者具有相对独立性，并不存在房 价决定租金的情况。但两个市场是相互联系着的，租金可以作为衡量房屋价值和投资决策的重要依据。 关键词：房价；租金；房屋买卖市场；房屋租赁市场 中图分类号：F293．30文献标识码：A文章编号：1005-0892(2005)10--0013--04 经济学最初对住宅市场的分析简化了住宅的复 马克思通过含地租(地价)的租售比价概念来 杂性，从而将其纳入到经济学所熟悉的模型之中。 考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时间、 随着房地产在经济中的影响越来越重要，经济学开 同一区位、同类型房屋租金与房价的比例关系。租 始考虑到住宅商品的特殊性，认识到住宅多方面的 售比价是按住宅买卖市场价格计算市场租金的依据， 特殊性，比如其供给上的耐久性、多重异质性、固 即租售比价=住宅市场租金／住宅买卖市场价格。以公 定性和昂贵性等，需求上的双重性——购房既是消 式表示：r=-R／P(r为租售比价，P为房价，R为房租)。 费行为，也是投资的过程，住宅未来升值可使购房 2．迪帕斯奎尔一惠顿模型(简称D—W模型) 者获利。 D—W模型中认为租金和房价的比值为i，i为资 住宅的市场流通就存在住宅出售(房屋买卖市 本化率，这是投资者愿意持有住宅资产的当期期望 场)与住宅服务(租赁市场)两种形式。住宅出售收益率。资本化率被看作是外生变量，它是根据利 是一次性实现其价值，所有者转移消费行为或收回 率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款) 其投资，获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产 的投资回报，因此，住宅资产的价格P是租金水平R 生，本文中的房价主要指开发商出售新房形成的房 通过资本化率i来确定的。以公式表示为：P=R，i 价。出租则是在住宅服务市场或者租赁市场上所有 (P为住宅资产的价格，即房价，R为租金)。在 者暂时转移消费分期逐步实现房屋价值，获得消费 D—W模型中同样可以看到房价和租金是成正比关系， 转移的补偿或投资收益，此即租金。 不过此时的比例关系为1／i，即资本化率的倒数。 目前，理论界关于房价的形成机理及合理性有 总之，马克思的地租理论和D—w模型的前提条 相当多的研究，但是对于房价与租金两者的关系研 件都是房价与租金处于同一个成熟市场环境下，双 究甚少，或者说在已有的探讨文献中，基本上存在着 方联系紧密，没有相互区隔，从而得出两者存在正 一定的思维定势，认为两者存在着正相关的关系。 相关关系的结论。不同之处在于，马克思把房价和 一、房价与租金关系的两种主要理论 租金认为是对同一价值商品的不同价值表现形式； 而D—W模型将房屋视为资产，房价为资产的价格， 1．马克思的地租理论 而租金则为房屋资产的投资回报率。 马克思认为房价和房租都是房屋价值的货币表 现形式，都应该反映房屋的价值。房屋价格是房屋 二、当前中国房价与租金的市场走势 价值的基本形式，房租是以房价为基础计算出的， 1．全国房地产市场房价变动与租金变动比较 是派生形式。由于同一房屋的售价和房租所反映的 我国是从1998年正式开始推动商品房的改革， 是同一房屋的价值，所以房租与房价必然存在着一