我国房地产住宅市场细分人口学分析.pdf

摘要 摘 要 目前。我国房地产住宅市场的开发经营正处于有利的市场环境中，近两 年的飞速发展呈现出一片欣欣向荣的景象，但是我国房地产住宅市场的开发 活动还不成熟，在繁荣的景象下却隐藏着住房空置与房地产价格飞速上涨并 存、房地产住宅市场投资不合理、资源浪费严重等不容忽视的问题。而导致 这些问题存在的一个主要原因就是房地产开发商在缺乏科学规划与分析的前 提下，盲目大量投资，如何帮助开发商进行科学合理地开发房地产住宅市场， 如何降低住房空置率，满足消费者巨大的需求，达到供需平衡，最有效的办 法就是通过房地产住宅市场细分和定位，帮助房地产开发商准确地进行目标 市场选择，本文试图从人口学因素入手分析房地产住宅市场的细分问题，探 讨房地产企业如何运用人口学因素进行房地产住宅市场细分，以期在激烈的 市场竞争中立于不败之地。 本篇论文共分为上中下三篇，重点分析如何从人口学角度进行房地产住 宅市场细分。上篇概述旨在通过强调房地产住宅市场细分的理论与现实的重 要意义，来为下两篇主体内容的讨论铺平道路。首先从我国房地产住宅市场 现存问题的讨论入手，分析出现这些问题的主要原因，并指出要解决这些问 题必须进行房地产住宅市场细分。其次通过列举房地产住宅市场细分在房地 产开发中的重要性阐明了进行房地产住宅市场细分的意义。最后回顾了房地 产市场细分观念的发展历程，以及展望了房地产市场细分的未来。 中篇首先是建立房地产住宅市场细分的人口学分析框架，其次对我国人 口的年龄性别结构、收入水平、家庭结构、受教育程度和民族等因素的现状 进行描述，最后分析各个因素对我国房地产住宅市场细分的影响。 第一章在对本文所涉及的房地产住宅市场细分相关概念进行界定的基础 之上，分析了人口学因素与房地产住宅市场细分之间的理论联系。(1)年龄 性别结构与房地产住宅市场细分之间的理论联系。购房者的年龄不同，他们 我国房地产住宅市场细分的人口学分析 在生理、心理、社交、兴趣、爱好、需求特征等方面都呈现出明显的差异， 这就造成不同年龄层次的人口群体对房屋结构设计、房屋配套服务的要求有 了很大的差异。同时购房者的购房能力随着年龄的增长也在不断的变化。二 十岁、三十岁、三十五岁、四十岁、四十五岁、五十岁……其消费水准也有 很大的差异，因而形成各具特点的不同年龄结构的房地产住宅市场。在性别 上由于其自然生理的差别，男性和女性在购房上有着不同的态度和行为倾向。 女性有着更强的公共倾向，而男人有更强的自我表现和目标导向。女人更容 易投入到她们周围现实的环境中，而男人更关注环境的某个部分，这部分可 以帮助他们达到目标。(2)收入水平与房地产住宅市场细分之问的理论联系。 消费者的收入水平是其购买力的决定因素，不同收入水平的家庭对住宅的需 求数量和质量要求是不同的。不同收入水平的家庭对住宅数量和质量的要求 是不一样的，这不仅表现在价格上，同时还表现在对楼型、户型、配套设旖 和装修程度等方面需求的不同。随着消费者收入水平的提高，住宅需求的类 型也会从“生存型”向“发展型”乃至“享受型”发展。(3)家庭结构与房地产住宅 市场细分之间的理论联系。家庭作为一个生活单元，家庭数量及结构对住宅 的需求有重大影响。一般地说，每个家庭构成一户。相应需要一个单位的住 宅。家庭户数基本决定了对住宅单位的需求量，而家庭结构对住宅需求单位 数量和住宅大小也会产生巨大的影响，其主要从家庭的规模、家庭的类型这 两个方面体现出来。(4)受教育程度与房地产住宅市场细分之间的理论联系。 消费者的受教育程度不同，决定了其职业和收入的差异，也就造成了其居住 水平的差异，同时不同学历消费者的居住品味有着明显的不同，从而使得他 们对住宅的种类、设计以及居住环境的爱好和需求也不同。(5)民族宗教与房 地产住宅市场细分之间的理论联系。由于历史、政治、经济、风俗习惯、生 活习惯以及宗教信仰等方面的因素，各个民族人口对住宅的需求和喜好也不 尽相同。最后对文中实证分析将用到的相关分析法和主成分分析方法两种数 学分析方法及其计算步骤进行了简单的介绍。 在此基础之上，第二章到第五章分别对我国人口的年龄性别结构、收入 水平、家庭结构、受教育程度和民族等因素的现状进行详细的描述，根据人 口学因素与房地产住宅市场细分之间的理论联系，分析各个因素对我国房地 产住宅市场细分的影响。与此同时本文还以成都市房地产住宅市