新政下的沈阳房地产20100524.pptx

新政下沈阳市场走势与预判;2;;2;3;2;政策效果;09年“保增长”的宽松政策环境开启了全国房地产行业复苏的上升通道，全国房屋销售价格呈现爆发性增长;针对房地产开发过热、一线城市资产泡沫局面向全国传导、国际国内流动性增强带来的金融风险，国家从09年底陆续出台调控政策进行结构性调控;一线城市调控预期效果逐渐显现，二线城市观望气氛浓厚,国家短期不会出台更严厉的调控政策，二线地方政府倾向于保发展的温和细则;沈阳房地产市场发展阶段;GDP及增速统计表;有别于北京、上海、深圳等一线城市，沈阳的房地产处于城市型生存需求向区域中心型改善需求过渡发展的微泡沫上升阶段。;5;市场因素及影响;5;5;3;3;4;5;6;开发商因素及影响;5;5;房地产市场总体预测;5;客户反馈 近期表现： 近期认购客户，新政颁布之后,追赶新政实施前末班车，成交不跌反涨新政实施前; 一些售楼处出现了为二次购房客户，集中备案的现象，使得成交量不跌反涨。预期表现： 改善性需求受限制，投资客转移目标; 沈阳市场的投机和投资性并不强，人们二次置业多数在于改善居住条件，此政策的出台，在一定程度上会使这部分人们推迟换房的意愿； 部分有投资意向的客户，将投资目标转向商住公寓类产品。;2001-2010年一季度沈阳商品房与商品住宅价格走势情况;沈阳08/09商品住宅供需价格情况;项目名称(组团);08年与09年沈阳商品住宅的供应成交整体呈反比走势; ;日期;数据来源:百姓购房网 调查基数:500人;建筑形态;2010年沈阳房地产市场稳步前进阶段;2005年 沈阳楼市的产品结构在2005年更加趋向合理，迎合大众市场的住宅越来越多; 由于”世园会”的影响,东陵地区的别墅是市场开始走俏;消费者开始注重别墅的价值,而不是价格; 主力户型有大面积转为小户型,其总价低更为年轻人喜爱; 开发商在金融银根紧缩的情况下，为回笼资金而千方百计将房屋尽快出手，这些因素也都在某种程度上抑制了沈阳房价出现狂升的局面; 开发商营销手段创新;个性化和人性化的地产营销手法将成为市场竞争的有力武器，对客户情感诉求会更为强; 新开盘项目的产品创新空前提高,无论是户型设计还是景观园林,都趋于国际化; “大浪淘沙,适者生存”05的市场进行着”大鱼吃小鱼 ,小鱼吃虾米”的房地产筛选运动,没有实力的地产商将会被吞并或排挤出该领域;未来式品牌发展商为主导的市场; 各区域烂尾楼起死回生. 2010年 度过全球经济危机,房地产市场由缓和走向新一轮动荡; 沈阳居于二线城市,受政策冲击较小;;;当前沈阳客群主要以改善环境与提升物业服务水平已经成为消费者购房的主要驱动力,分别为64%和52%;其政策对其客群打压性较强; 政策打压性较小的首次置业客群占8%,说明当前沈阳客群仍不以首次置业为主;;2010年和2007年房地产调控措施对比;新国十条调控内容主要概述;政策解读;;猜想一:主动降价,快速资金回流;猜想三:让一成首付;新政下购房提前还贷 沈阳各家银行新规定一览表;新政下购房提前还贷 沈阳各家银行新规定一览表;2009年4月、2010年4月代表企业销售额及其相比上年平均水平增速 单位：亿元 ;2010年3-4月代表房地产企业销售均价;代表房地产企业对当前市场形势的判断及其销售策略;代表房地产企业在沈土地储备情况111;恒大地产全国楼盘85折 恒大地产85折降价优惠席卷全国,房地产降价大幕由此拉开; 恒大地产在中国房地产行业中扮演”浑水摸鱼”的角色, 其结果获得了利益最大化; 恒大地产为国???囤地量较大量的房企之一，囤地量越大，危险越大,现金流安全系数越小;可以说，恒大出此举动是为了保障自己内部的现金流绝对安全以及其快速拿地快速开发模式得以延续； 恒大地产为了树立良好品牌形象,增进与购房者联系.;住宅渐冷 商业渐热,新出台的房地产调控政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响;中小企业乃是沈阳经济主力,也是写字楼市场的主力军; 中小企业对写字楼的需求量大,其发展空间广;;商业地产情况;;2010年开发商未来展望;策略建议;小结