《万科最新可研报告制作流程介绍》.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 可研报告制作流程介绍（讨论稿） 对现有可研报告框架进行梳理补充，是提升集团未来投资评审效率的重要工作 满足集团09年投资新要求 可研报告 调整目的 有效提升集团投资评审效率 解决部分关键评审因素在可研报告中缺失的问题 帮助一线梳理更科学的新项目评估流程 针对旧版可研报告，新版将在项目概况、市场分析、公司运营、风险及测算五方面作重点调整 项目概况 市场分析 公司运营 原可研的不足 调整目标 交易风险 财务测算 城市地图平台因各地数据参差以及较难的操作，无法在可研中发挥应有作用 现有的表格化模板难以把项目包括区位规划在内的分析作形象表述 作为平台中市场分析唯一载体的品类信息表和七对眼无法发挥实际作用 缺乏对整体市场及竞争格局的逻辑分析体系 缺乏对非住宅部分的定位分析 不再对城市地图平台作强制使用 增加规划政策分析部分，同时按新梳理顺序增补内容 项目在公司未来经营发展中的定位不明确 缺乏对公司整体运营的影响分析 如09年开始正式实行运营管理办法，现有的指标未能完全反映公司在该时段的资源补充可行性 各公司存在格式的个性演变，不统一，不便集团快速评审 现有指标未能反映万科权益口径的现金流变动 现有模版的风险评估项不够齐备完善 未考虑后评估的运用，缺乏风险评估等级设置 明确统一模版，强制推行 增加修正IRR指标 结合二手地经验分析，增加风险防范的要求 建立风险案例库、设置风险评估等级以便后评估 不再强调品类信息表及七对眼的使用 建立住宅及非住宅部分的分析提纲 增加项目对公司经营定位分析 增加获取项目前后包括现金流、利润等指标的对比分析 增加公司经营状况概况分析 重点调整部分 新项目可研报告的各组成部分要有严密逻辑，环环相扣对项目可行性进行深入评估 项目概况 住宅市场 非住宅市场 客户定位及产品解决方案 土地获取方式及风险分析 公司运营影响分析 人力管理/前置回顾 总结与建议 1 2 3 4 5 6 7 8 项目概况：需要从宏观角度掌握城市发展规划对区位的影响，并准确判断板块的发展潜力 城市发展规划与项目的关系及影响 参考地块 容积率 成交时间 成交总价 土地单价 楼面单价 地块1 地块2 本项目 一 区位分析 二 土地属性 三 宗地现状 3.板块存量土地资源及周边可对比地价分析 项目所在的方位是否在城市主流发展方向？是否会受政策及配套的利好支持 示例 2.宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位 分析项目所在区域的背景及未来发展潜力 分析内容 城市发展规划分析图 展现周边可比地价，挖掘板块存量土地 通过图表，展现周边可比地价及板块存量土地 城市发展主流方向 政府的规划实现能力 产业的注入程度 市政配套的引进速度 板块内的客户吸引要素 未来可供应的土地储备 自有资源的共享 当地政府关系的维护 须关注 1 项目概况：对包括交通在内的周边配套要细致摸查，并特别关注红线外的不利因素 一 区位分析 二 土地属性 三 宗地现状 定性表述宗地与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段 分析内容 包括项目周边教育、医疗、商业、文体、公园、大市政等的分布 项目位置，宗地所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置 2.项目交通状况 分析公交系统状况、宗地出行主要依靠的交通方式，现有及规划中的交通捷运系统等 示例 须关注 交通示意图 3.周边配套分布 4.项目周边废水、废气、噪音以及其他红线外不利因素说明 周边生活配套示意图 宗地与城市标志性建筑，尤其是商业核心区的准确距离 规划地铁、轻轨线路与项目的关系及实现时间 道路交通完善程度及未来对便捷性的影响 周边配套须注明特征，如学校、医院的等级，商业的规模等 对大市政配套，须落实具体实现时间及标注可接驳位 1 项目概况：除了对项目地表的查勘，还须留意地下状况对未来施工的影响 一 区位分析 二 土地属性 三 宗地现状 通过示意图展现项目四至的情况 分析内容 查清地下管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等 四至范围 2.地表现状 查清宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素 示例 须关注 3.地下情况 4.规划设计条件 实地查勘项目实际红线范围及与四至环境的关系 四至范围示意图 地表状况分析 1 地表现状是否还有存留的建筑物 地表的水渠用途 地表高压线的跨越幅度及下埋必要性 地质条件对未来施工的影响评估 通过管网图查清地下管线、电缆的具体走向 规划条件的时效 控高、户型及其它规划限制 整体市场：要说清市场，先要从整体宏观看起 一 住宅市场整体宏观分析 二 区域住宅市场分析 三 细分市场竞争格局分析 须注明对未来两年供求变化的大概预测依据