经营土地财务风险管理的分析.pdf

中文摘要 在社会主义市场经济体制建设过程中，土地等资源的配置逐渐 枣篆采的诗剡调拨转变鸯市场辊制谣节。为了j暖应这一市场经济蔑 律的要求，发挥土地资源作为重要的生产资料的基础性作用，同时 实现土地资源的曛大收益，政府有关部门提出了经麓城市经营土地 酶疆学，并剩定了其落鳇措施。 经营土地以各级政府为赢接或间接经营主体，熟操作方法和运 作方式也各不相同，但总体思路是各级政府或国土资源管理部门下 蚕成立土地褚备交易中心等攀逢蕈霞，巍这些其鸯政鹰背景酶±遗 储备交易中心等事业单位代表政府从事土地资源的收购、储备、出 让等活动。这种土地经营方式短时期内在经营±地开展鲍初期阶段， 具有掩广逶速、竣麝±缝收盏大等特点，僵睫着±溅经营的深入开 展，政企职责不分、经营主体权责不明、政府经济风险加大等弊端 就逐渐显现出来了，若不及时加以改革或调整，必将影响经营土地 缝成效，使市场经济秩序遭受到玻嚣。 本文共分为圆个部份，主要从分析土地经营活动的现状、存在 的弊端等方面入手，运用财务风险管理理论剖析土地经营活动中存 在酶鬓|务风险，避雨提遗羹砉务风险管瑾攒施察方法。 前言部份，主要阐述了经营土地的背景，我国土地管理制度的 变革过程，分析了现阶段经营±地存在的弊端，从丽引出对经鬻土 逾慰务风险研究的意义馥及本文酶写终恐鼹和研究方法。 第～章，经营土地现状及经营土地的形式，首先提出了经鬻土 地概念的确定，分橱了近年采学术界和±地管理实务界提出的经营 ±遗魏概念，指畿戳前概念滟特点和不怒，重薪定义了经营±施的 概念。其次以四川省经营土地情况为例分析了土地经精的几种方式， 通过土地经营促进了土地收益的增加，剖析了经营±地快速发展魄 鹜惹漂因，指塞了土趣经营羹才务风险豹穰源秘环节所在。 第二章，经营土地的财务风险分析，运用财务风险的一般性原 理，分析了财务风险产生的原因，财务风险是企业在各项财务活动 中，由于内部、外部环境的因素作用，使财务系统运行偏离预期目标而 形成的经济损失的可能性，借鉴了COSO报告的ERM框架对风险 的定义和管理理念。从实践出发，分析了经营土地工作中存在的问 题，主要有经营土地的主体混淆错位，经营土地的筹资渠道单一， 负债比例高，筹资风险大，土地经营单位忽略市场经营风险，贪大 求多，土地储备时间过长，变现风险大，土地经营过程中政府过度 干预行为增大了经营风险等问题，以及由此而带来的经营风险和财 务风险。在此基础上，提出了经营土地过程中面临的财务风险，即 土地经营的筹资风险，表现为筹集资金的成本高、期限短，筹资额 度不科学；投资风险大，利润率低；土地经营风险大和土地收益分 配不合理。 第三章，经营土地的财务风险管理，本章运用财务风险管理的 理论和方法，从五个方面提出了经营土地过程中财务风险管理的措 施，即首先要明确土地经营单位法人主体地位，建立健全现代企业 经营管理制度，使政府的土地管理职能与企业的经营职能分开，政 府回归到土地所有者和土地市场管理者的位置，保证土地市场按照 市场规律健康有序地运行。然后分别阐述了采取拓宽筹资渠道，建 立土地基金、银行贷款、吸引民间资金相结合，降低资金成本，确 定适当的筹资规模，降低负债比例等措施方法以降低土地经营筹资 财务风险；土地经营公司要树立风险意识，分析国家土地管理政策、 财政金融政策、房地产市场形势对土地经营的影响，确定收购储备 土地资源的数量和规模，实物储备、红线储备和信息储备相结合， 运用投资分析方法，从时间价值和风险价值两个方面分析投资方案 的可行性，降低土地资源的收购与储备风险；根据土地供应政策， 分析土地市场需求状况，确定适当的出让价格和出让时机，制定适 当的营销策略，全方位运作土地经营活动，降低土地资源向土地资 本转变过程中的风险；根据国家对企业经营收益分配的原则规定， 针对土地经营分为自行销售和委托代理销售两种方式，分别提出土 魄收益分配的措施，降低±地经营收益分配风险。 在定性分橱±地经营财务风险管理措施的基础上，提出建立经 营土地财务风险预警机制，土地经蓠公司通过分析公司的经营管理 秘财务资产状凝，建立一系贰符合颈警条件躲蘸警{鹭搽霸预警璇嚣， 定期进行分析观察，提前或尽早发现公司经营中存在的经营风险和 对务嚣除，及时氲黢衣会或餐理蜃预警，竣霞采取播蕤瓶避或减少 财务风险。 主文豹主簧锱新爨：在研究方法上，采用了规范研究与典挺案 例捆结合的方法，运嬲财务风险管璎懿理论与方法，结会对经嚣±