高星级酒店投资项目评估指标体系的研究.pdf

摘 要 近年来国内外旅游业蓬勃发展，国内旅游接待市场显著扩大。酒店业，作为 旅游接待的重要组成部分，吸引了投资商较多关注。高星级酒店，由于其定位的 高端性、高额的利润率获得投资商更多青睐。然而，高星级酒店的投资有其独特 的特征，一般行业的投资理论并不完全适用于高星级酒店的投资。多数投资商由 于项目投资前缺乏科学的决策方法与专业理论的指导，导致高星级酒店投资项目 在发展过程中遇到一系列瓶颈问题，比如规格不符标准、经营管理不善、管理人 才稀缺或是资会配备不足等，损失较严重。如何系统科学地评估高星级酒店投资 项目引起投资业界关注。项目评估是可行性研究的再研究，即在可行性研究的基 础上，对拟建项目在政策上和经济上的可行性和合理性再进行一次研究，为投资 项目的最后科学决策提供依据。传统的高星级酒店投资项目评估主要是基于财务 评估的方式，即通过投资回报率，内部收益率等财务指标判断项目是否值得投资。 然而社会经济系统涉及影响因素众多，单一的评估体系只能反映项目某一方面的 特性，不能系统地反映项目真实全面的情况。 通过阅读相关文献发现，目前国内关于高星级酒店投资的研究较少，笔者以 “高星级酒店投资”为关键词在中国知网上搜索发现仅有2篇相关文献，分别研 究了高星级酒店投资前市场情况和高星级酒店的投资管理模式；而关于高星级酒 店投资项目评估的研究几乎是空白。然而实际中高星级酒店由于其行业的特殊性 以及较强的专业性，一般行业项目的投资方式并不适用于高星级酒店的投资，高 星级酒店投资亟需理性科学的评估方法进行指导。而评估指标体系的构建是项目 评估的基础，因此，本文以高星级酒店投资评估指标体系的构建与应用作为研究 的切入点，以文献综述为基础，通过对高星级酒店投资的理论基础和现实基础研 究分析，选取指标，构建高星级酒店投资项目评估的初步指标体系框架。发放了 初步指标体系各指标与项目评估关联程度的调查问卷，问卷调查的结果表明，影 响高星级酒店投资的因素主要有：企业的资金实力，酒店的地理位置，管理团队 素质、经验和能力，竞争者经营定位与特色，旅游业发展政策，酒店业发展政策， 当地旅游资源水平，当地旅游经济收入，酒店产品服务项目，竞争者数量与规模， 当地经济增长率。本文以这十项指标为基础构建了包含三大层次，五大准则和二 十一项指标的评估指标体系。继而基于指标体系研究了指标体系的应用方法，首 先利用层次分析法和MTALAB7．0软件为指标体系各个指标分配权重；其次利用模 糊综合评价法为各定性指标和定量指标定义了等级划分标准；最后依据项目模糊 综合评估的算法算出项目评估的最终得分，依据高星级酒店投资项目的等级划分 标准界定投资项目是否值得投资与施行。在以上研究分析的基础上，归纳总结出 了高星级酒店投资项目评估的一般模型，并例举案例，结合评估模型进行项目评 估。 关键词：高星级酒店；高星级酒店投资；项目评估指标体系；层次分析法 (AHP) Abstract athomeand Inrecent hasflourished abroad，a years，tourism si印i6cant inthedomesticto嘶St market．Hotel an expansionappears rec印tion indust巧as oftourist m砌(etanractedmuchattentionoftheinVestors’． importalltpan rec印tion tome of amore profitma哂n，become hotel，duepositioninghigh—end，high Hi曲．star forthe in hot