虹桥绿谷20131205.pptVIP

2、项目转让成本： 2、项目土地成本分摊： 4、项目总投资： 另：地下建筑面积123410平方米建安合同价为80671万元，地下面积须补交土地出让金（具体金额需经最终评估后定），目前中青旅按照2500元测算，出让金总额为30852万元，依照目前来看建设总额不含出让金。 销售业态 可售面积（m2） 销售单价（元/m2） soho办公 41237.84 40000 38000.00 36000 总部办公 72077.48 40000 38000.00 36000 地上商业 2830.41 48000 45000.00 40000 地下soho办公 1600.36 20000 18000.00 16000 地下总部办公 18366.98 20000 18000.00 16000 地下商业 34510.91 25000 22000.00 20000 地下车库 1156.00 180000 150000.00 12000 销售收入合计（万元） 211605 613867.00 572540.00 521613.00 4、项目销售测算： 销售业态 销售价格（元/平方米） 四、项目经营风险分析 1、项目周边同质化（包括绿谷东区）严重； 2、商业形态不符合人群消费习惯，对于地下商业销售存在较大不确定性； 3、酒店长期持有，资金压力加大； 4、项目业态复杂，未来对建设、运营及物业管理提出很大挑战； 5、周边全部为实力开发商，且多处于销售、招商及运营阶段，区域集中供应量大，需求相对有限，可能在未来产生需求不足或品牌匮乏的情况； 6、项目周边规划住宅较少，商业地产消费群基数有限。 机会： 1、周边多属于知名开发商，会相应提高集团及我项目的知名度； 2、目前此项目建设及开盘时间将晚于周边项目，待开盘时周边环境及商业氛围将更加成熟，项目销售价格有可能高于目前售价； 3、依照目前销售测算，预计利润率会偏低，但未来会保留2个酒店项目进行长期经营，具备抵押条件； 4、培养专业团队； 五、项目初步结论 具备一定可操作性，但对于项目建设、操盘要求及后期运营会产生较大挑战。 * * * 上海虹桥绿谷广场项目调研报告 北京天恒正道投资发展有限公司 2013.12.06 一、项目概述 二、项目市场研究分析 三、项目经济测算分析 四、项目经营风险分析 五、项目初步结论 报告内容 一、项目概述 1、虹桥商务区： 虹桥商务区位于上海市中心城区西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置。虹桥商务区东至环西一大道，南至沪青平高速公路，西至嘉金高速公路，北至沪宁高速公路，规划用地面积86.6平方公里，包括主功能区和主功能区拓展区。 从功能定位上，虹桥商务区将建成为服务我国东部沿海地区和长江三角洲地区的大型综合交通枢纽。 1、虹桥商务区： 虹桥商务区主功能区东至环西一大道，西至现状铁路环线—诸光路，南至沪青平高速公路，北至北翟高架路，规划总面积约27.3平方公里。 　　主功能区拓展区则由虹桥商务区主功能区向西至嘉金高速公路，向北至沪宁高速公路，规划总面积约59.3平方公里。 1、虹桥商务区： 在交通保障方面，规划构建“四横三纵”高（快）速路与“五横四纵”主干路网路，构建“两纵三横”城市轨道网络。规划考虑南北向除17号线连接枢纽外，拓展区沿联友路-诸光路新增大运量公共交通，东西向2、10、20号线连接到枢纽，2号线建议向西延伸1-2站。除了虹桥枢纽外，结合轨道线网在虹桥枢纽外围形成5个主要换乘枢纽。 2、虹桥商务核心区： 虹桥商务区核心区占地约4.7平方公里，由紧邻虹桥枢纽本体的核心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成。 核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米。 3、虹桥商务核心区一期： 目前正在开发核心区一期，已于2010年二季度启动开发，核心区一期开发建设突出低碳设计和商务社区的规划理念，以将商务区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。 01：丽宝建设 02：红星美凯龙 03南：万科 03北：汕头联美 04：万通 05：龙湖 06：瑞安 07：冠捷 08：上海众合 01# 02# 03北 03南 04# 05# 06# 07-1# 08# 编号 土地面积 容积率 受让人 成交 日期 中标 价格 每亩 价格